第一节 城市和城市化
一、城市的概念与类型
(一) 城市的概念
城市和建制镇属于城市型居民点，统称城市或城镇；乡村和村庄属于乡村型居民点。城市是非农业人口和非农业产业的集中区域，区别于乡村的居住和社会组织，并通常是国家或区域的政治、经济与文化中心。
(二) 城市的类型
- 按规模划分：根据城区常住人口，将城市分为小城市（50万以下）、中等城市（50万~100万）、大城市（100万~500万）、特大城市（500万~1000万）和超大城市（1000万以上）。
- 按职能划分：例如，北京是国家首都，是政治和文化中心；上海是现代化国际大都市，兼具经济、金融、贸易和航运功能。
- 按行政等级划分：从低到高包括建制镇、县级市、地级市、副省级市、直辖市。有些省份还存在副县级镇或副地级市。
- 其他分类：根据综合实力和房地产业发展水平，可分为一线、二线、三线、四线城市。
二、城市的区域范围
- 城市行政区：城市行政管辖的全部区域，包括市区和郊区，通常为城乡混合体。
- 市区：城市的核心区域。
- 郊区：位于市区外围的区域。
- 城区：指市辖区或不设区的市政府所在地及其实际建设范围内的居民区和相关区域。
- 城市建成区：已开发建设并具备基础设施和公共设施的区域。
- 城市规划区：包括建成区及需要规划控制的区域，通常大于建成区，但不超过行政区范围。
三、城市功能分区
城市内部通常按照居住、商业、工业、行政、公共服务等功能划分不同区域，以提高管理和发展效率。
四、城市化
(一) 城市化的概念与指标
城市化（城镇化）是人口、产业和生活方式由乡村向城市转变的过程，表现为乡村人口向城市集聚。常用城市化率衡量，即城镇人口占总人口的比例，可分为常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率。
(二) 城市化的发展阶段
- 初级阶段：城市化率低于30%。
- 快速发展阶段：城市化率在30%以上，增长迅速。
- 成熟阶段：城市化率达到70%左右，为饱和阶段。发达国家城市化率通常超过80%。
我国 2018 年常住人口城镇化率为 59.58%，仍处于快速发展阶段。
(三) 城市化的类型
- 向心型城市化：人口向城市中心集中，通常出现在城市化初中期。
- 离心型城市化：城市从中心向外扩展，常见于中后期阶段。
- 外延型城市化：城市连续扩展，与原建成区相连。
- 飞地型城市化：城市扩展出现与原建成区不连续的区域，但功能上与中心城市保持联系。
第二节 城市规划和居住区
一、城市规划相关术语与指标
- 用地性质：指土地的使用类型或用途。
- 用地面积：规划地块划定的总面积。
- 建筑密度 (%)：建筑基底总面积除以建筑用地面积再乘以100%，反映土地使用强度。
- 容积率：总建筑面积与建筑用地面积之比，一般容积率较低利于居住环境。
- 绿地率：城市区域内各种绿地面积占总面积的比例。
- 绿化覆盖率：城市区域内绿化覆盖面积占总面积的比例，也称绿化率。
- 建筑间距：两栋建筑外墙之间的水平距离。
- 建筑限高：允许建筑的最高高度。
- 交通出入口：规定机动车与行人的进出口位置和方向。
- 停车泊位：地块内应配置的停车位数量。
- 用地红线：规划部门批准的建设用地边界线。
- 道路红线：城市道路用地控制线，界定道路与周边用地的分界。
- 建筑控制线：即建筑红线，控制建筑基底位置。
- 建筑后退红线距离：建筑控制线与道路红线或地块边界之间的距离。
- 城市绿线：城市各类绿地保护范围，范围内不得改变用途。
- 城市紫线：历史文化街区及历史建筑的保护范围界线。
- 城市黄线：影响城市发展、基础设施的规划控制界线。
- 城市蓝线：城市内江河湖泊、水库、湿地等地表水体保护范围。
二、城市居住区的规模与分级
居住区规模可从建筑总面积、房屋幢数或住宅套数、用地总面积及人口总数来衡量。根据居民步行可达性和人口规模，居住区分为四级：
- 十五分钟生活圈：居民步行约15分钟（800~1000米），人口5~10万（约1.7~3.2万套住宅），配套设施齐全。
- 十分钟生活圈：居民步行约10分钟（约500米），人口1.5~2.5万（约5000~8000套住宅），配套完善。
- 五分钟生活圈：居民步行约5分钟（约300米），人口5000~1.2万（约1500~4000套住宅），配建社区服务设施。
- 居住街坊：由支路或边界围合，人口1000~3000（约300~1000套住宅，用地2~4hm²），配建便民服务设施。
三、城市居住区的选址原则
居住区应选择安全、适宜居住的地段，并满足以下条件：
- 避开滑坡、泥石流、山洪等自然灾害易发地。
- 危险源如化学品或易燃易爆物周边应符合安全距离要求。
- 噪声、光污染严重的地段需采取防护措施。
- 土壤污染地段应采取治理措施，并符合居住用地土壤环境标准。
- 居住区应布置在全年风向较优的位置，通常为“上风上水”，以减少污染影响。
四、城市居住区的配套设施
居住区配套设施主要包括六类：
- 基层公共管理和公共服务设施
- 商业服务设施
- 市政公用设施
- 交通场站设施
- 社区服务设施
- 便民服务设施
五、城市居住区的绿地与道路
道路承担联系不同功能用地和分割地块的职能，包括机动车道、非机动车道及步行道。居住区绿地分为公共绿地和宅旁绿地，改善生活环境。
第三节 环境和景观
一、环境的概念
环境是指以房地产中的居民为主体，其周围所有直接或间接影响生活、工作和学习的自然与人文因素的总体，包括空气质量、绿化、卫生状况以及居民素质等。
二、环境的分类
环境可按不同维度进行分类，如自然环境与人文环境，或者按影响范围分为社区环境、城市环境等。
三、住宅环境的优劣
良好的住宅环境通常具有以下特点：
- 社区和居住区绿化良好、卫生状况良好、社会治安良好，居民素质较高。
- 周边没有令人不适的设施，或这类设施位于心理和实际影响范围之外。
- 环境污染较低，低于所在地区平均水平。
四、景观及相关概念
(一) 景观的含义
景观是从某个位置向外观望时，人所看到的地表和天空的一部分及其带来的整体印象。“景”指客观世界中自然与人工环境的形象信息，“观”是这些信息通过人的感官（如视觉、听觉）传递到大脑并形成感受或情感联系。对于房地产而言，景观可理解为其配景或背景，包括周围绿化、建筑装饰及周边环境，可分为从门口、窗户、阳台、平台或沿途路径所观赏的景观。
(二) 景观与环境的关系
环境是居民周围的自然和社会因素，可以是实体或非实体的存在。景观一般指环境中可见的实体部分。环境会影响景观的形成和演变，而景观也反映环境的某些特点。
(三) 景观与园林的异同
园林是在特定区域内通过设计和工程手段改造地形、种植植物、建设建筑和布置道路，形成美化环境和游憩空间。包括庭园、宅园、小游园、花园、公园、植物园、动物园，以及森林公园、风景名胜区和自然保护区等。园林景观固定、标志性明显，以美为特征，需要持续维护，并兼顾生理和心理体验。
五、景观的分类
- 自然景观与人文景观
- 软景观与硬景观
六、景观要素
景观要素包括自然景观和人工景观两类：
- 自然景观要素：自然形成的景色，如山、水、树木等。
- 人工景观要素：包括建筑物、林荫道、城市广场、艺术街区等文化和人造设施。
七、景观评价
景观评价主要从美学角度进行，重点是视觉体验和美学价值。评价内容包括景观的视觉质量，进而判断其美学等级，对房地产使用者的观感和体验具有参考价值。
第四节 环境污染
一、环境污染概述
(一) 环境污染的概念
环境污染是指有害物质进入环境，使生物的生长、繁殖及人们的日常生活受到不良影响的现象。比如煤炭、石油等化石燃料燃烧后产生大量颗粒物和二氧化硫，使空气质量下降。环境污染大多源于人类活动。
(二) 环境污染的类型
- 按自然环境要素：空气污染、水污染、土壤污染
- 按污染物形态：噪声污染、废气污染、废水污染、固体污染、辐射污染等
- 按污染空间：室内污染、室外污染
- 按污染时间：长期污染、短期污染
- 按污染范围：局部性、区域性、全球性污染
(三) 环境污染源
污染源是指向环境排放有害物质的场所或设施。类型包括：
- 按污染物类型：交通源、生活源、工业源、农业源等
- 按存在形式：固定污染源（工厂、烟囱、垃圾站等）和移动污染源（汽车、火车、飞机、船舶）
- 按排放形式：点源、线源、面源
- 按空间：地面源、高架源
- 按排放时间：连续源、间断源、瞬时源
- 按存在时间：暂时性源、永久性源
二、噪声污染
(一) 概念
噪声污染是指超过标准或未采取防控措施的噪声，干扰他人正常生活、工作和学习的现象。
(二) 特征
- 能量污染：噪声源停止工作后，污染随之消失。
- 感觉公害：噪声影响受个人心理和生理状况的影响。
- 局限性与分散性：影响范围有限，但声源分布可能分散。
(三) 危害
噪声污染可干扰睡眠、影响心理和生理健康、损伤听力，并影响儿童成长。
(四) 污染源
- 交通运输噪声：机动车、火车、飞机、轮船等，声源面广且不固定，是城市主要噪声来源。
- 社会生活噪声：广场、市场、体育场等人群活动产生的噪声。
- 工业噪声：工厂运作产生的噪声，影响周边居民生活。
- 建筑施工噪声：工地机械和施工操作产生，具有突发性、冲击性和间歇性。
三、空气污染
(一) 概念
空气污染是指向大气排放有害物质，影响人体健康和生活质量。《环境空气质量标准》规定了污染物浓度限值，超过限值即视为空气污染。
(二) 类型与危害
- 颗粒污染物：空气中直径小于100微米的悬浮颗粒，包括尘粒、落尘、飘尘，PM2.5为主要指标。细颗粒可进入肺部和血液，引发呼吸和心血管疾病。
- 气态污染物：包括硫氧化物（SO₂、SO₃）、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物（甲烷、乙烯等），可能形成酸雨和光化学烟雾，对健康危害大。
(三) 污染源
- 交通污染源：汽车尾气等，是城市空气污染的重要来源。
- 生活污染源：家庭燃料燃烧、居住环境等排放的污染物。
- 工业污染源：工厂排放的各种废气和颗粒物。
空气污染的严重程度受源强（单位时间排放量）和源高（排放高度）影响。源强越大，污染越严重；距离污染源越远，浓度越低。
四、水污染
(一) 概念
水污染是指因某些物质进入水体，改变其化学、物理、生物或放射性特性，从而影响水的利用，破坏生态环境，危害人体健康。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。
(二) 水污染物及危害
- 植物营养物及其危害
- 酚类化合物及其危害
- 氰化物及其危害
- 酸碱类及其危害
- 放射性物质及其危害
- 病原微生物及其危害
五、固体废物污染
(一) 概念与种类
固体废物是指生产和消费过程中丢弃的固体或泥状物，包括从废水和废气中分离出的颗粒物。按形态可分为颗粒状、粉状、块状和泥状；按化学性质分为有机废物和无机废物；按危害程度分为有害废物和一般废物。
(二) 危害
- 城市生活垃圾及其对环境的危害
- 工业固体废物及危害，包括煤渣、粉煤灰、有色金属渣、铬渣和化工废渣
六、辐射污染
(一) 种类
辐射污染包括电磁辐射污染和放射性辐射污染。
(二) 电磁辐射污染
- 概念：电磁辐射达到一定强度时，对人体机能产生破坏作用。包括光污染和其他电磁污染。
- 光污染及危害：过量人工光辐射影响生活和工作环境，表现为视觉干扰、眩光等。
- 其他电磁污染及危害：如无线电辐射、通讯设备产生的高频电磁辐射等。
(三) 放射性辐射污染
- 概念：排放放射性物质造成的环境污染和健康危害。
- 来源：天然放射性源、人类活动增加的辐射、医疗照射、核燃料“三废”排放。
- 危害：影响人体健康，破坏生态环境。
七、室内环境污染
(一) 概述
室内环境污染危害比室外更大，因为人们接触室内环境时间长，污染物种类多且难扩散。主要包括室内空气污染和辐射污染。常用指标是甲醛和总挥发性有机物浓度，甲醛浓度超过0.08毫克/立方米即表明污染存在。
(二) 来源
污染物来源分为室外传入和室内自身产生两类。
(三) 建筑和装修材料对室内环境的影响
- 无机非金属材料：可能存在放射性辐射危害
- 有机保温隔热材料：释放未聚合单体或其他成分
- 吸声、隔声材料：可能产生异味，影响健康
- 人造板材：含甲醛，对人体危害大
- 涂料：溶剂挥发是室内空气污染的重要来源
- 壁纸：成分不同，对室内空气质量影响不同