第九章 民法典相关规定与合同风险

民法典中与房产交易相关条款及常见合同风险分析。

第一节 民法典总则编

一、民事法律关系

（一）民事法律关系的概念

民法是调整平等主体之间的法律规范总和，主要规范公民与公民、法人之间以及公民与法人之间的 财产关系和人身关系。由此形成的权利义务关系，统称为民事法律关系。

（二）民事法律关系的构成要素

二、民事活动的基本原则

民事活动应当遵循以下基本原则：

  1. 平等原则
  2. 自愿原则
  3. 公平原则
  4. 诚信原则
  5. 守法和公序良俗原则
  6. 绿色原则

三、民事主体

（一）民事主体的概念

民事主体是指依法参与民事法律关系，能够独立享有民事权利并承担民事义务的主体， 主要包括自然人、法人和非法人组织三类。

（二）自然人

自然人既包括中国公民，也包括依法在我国从事民事活动的外国人和无国籍人。 具有中华人民共和国国籍的自然人，依法称为中国公民。

1. 自然人的民事权利能力

民事权利能力是指自然人依法享有民事权利并承担民事义务的资格，自出生时取得，至死亡时终止。

2. 自然人的民事行为能力

民事行为能力是指自然人以自己行为独立实施民事法律行为，并承担相应法律后果的能力。

3. 监护制度

监护是依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行保护和监督的制度。 未成年人的监护人一般为其父母；精神障碍导致行为能力受限的成年人，由其近亲属依法担任监护人。

4. 宣告失踪与宣告死亡

自然人下落不明达到法定期限的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其失踪或死亡。 被宣告死亡的，其法律后果与自然死亡相同。

（三）法人

法人是依法成立，具有独立民事权利能力和民事行为能力，能够以自己的名义从事民事活动的组织， 包括企业法人、事业单位法人、机关法人和社会团体法人等。

（四）非法人组织

非法人组织虽不具备法人资格，但可以依法以自己的名义参与民事活动， 如个人独资企业、合伙企业以及不具有法人资格的专业服务机构等。

四、民事权利

（一）民事权利的基本内容

1. 民事权利的概念与分类

民事权利是指民法赋予自然人、法人或者非法人组织，在特定民事法律关系中 实施一定行为，或者请求他人实施或不实施一定行为的权利。

依权利内容不同，民事权利可分为财产权和人身权； 依权利功能不同，可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。

2. 民事权利的取得方式

3. 民事权利的行使

民事主体可以依照自己的真实意思，依法行使民事权利， 任何组织或者个人不得非法干涉。

五、民事法律行为和代理

（一）民事法律行为

1. 民事法律行为的概念

民事法律行为，是指民事主体通过意思表示， 设立、变更或者终止民事权利和民事义务的行为。

2. 民事法律行为的形式

民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他合法形式。

3. 民事法律行为的效力

民事法律行为生效，应当具备以下条件：

  1. 行为人具有相应的民事行为能力
  2. 意思表示真实
  3. 不违反法律、行政法规的强制性规定
  4. 不违背公序良俗

《民法典》规定，下列民事法律行为无效，且自始不具有法律约束力：

因重大误解或者显失公平实施的民事法律行为， 当事人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。 被撤销的民事法律行为，自始无效。

部分无效的民事法律行为，不影响其他部分效力的， 其余部分仍然有效。

可撤销的民事法律行为包括：

（二）代理

1. 代理的概念

代理，是指代理人在代理权限范围内， 以被代理人的名义实施民事法律行为， 其法律后果由被代理人承担。

2. 代理的类型

3. 代理权的取得

委托代理可以采用书面形式或者口头形式； 法律规定应当采用书面形式的，必须以书面形式作出。

4. 代理权的行使与限制

代理人在行使代理权时，应当遵循诚信原则， 不得滥用代理权。

5. 无权代理及其后果

无权代理包括没有代理权、超越代理权以及代理权终止后的代理行为。 未经被代理人追认的无权代理行为，对被代理人不发生法律效力。

六、民事责任和诉讼时效

（一）民事责任

民事责任是指民事主体违反民事义务， 依法应当承担的不利法律后果。

根据《民法典》的规定，公民、法人或者其他组织在下列情形下， 应依法承担民事责任：

民事责任的主要承担方式包括：

  1. 停止侵害
  2. 排除妨碍
  3. 消除危险
  4. 返还财产
  5. 恢复原状
  6. 修理、重作或者更换
  7. 赔偿损失
  8. 支付违约金
  9. 消除影响、恢复名誉
  10. 赔礼道歉
  11. 继续履行

上述民事责任承担方式， 可以单独适用，也可以依法合并适用。

（二）诉讼时效

1. 诉讼时效的概念

诉讼时效是指权利人在法定期间内未行使权利， 致使义务人取得拒绝履行给付义务的抗辩权的一项法律制度。

2. 诉讼时效期间

（1）普通诉讼时效： 自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算， 诉讼时效期间为三年。

（2）最长诉讼时效： 权利人不知道权利被侵害的， 自权利被侵害之日起计算，最长不超过二十年。 超过二十年的，人民法院一般不再予以保护。

（3）特殊诉讼时效： 特殊诉讼时效优先于普通诉讼时效适用。 《民法典》规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人 对其法定代理人的请求权， 自法定代理终止之日起计算诉讼时效期间。

3. 诉讼时效届满的法律后果

诉讼时效期间届满后， 权利人丧失胜诉权， 义务人依法取得拒绝履行义务的抗辩权。 但权利人的实体权利和起诉权并不因此消灭。

第二节 民法典物权编

一、物权概述

（一）物权的概念与类型

物权是指权利人在法律允许的范围内， 对特定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。 物权主要包括所有权、用益物权和担保物权。

（二）物权与债权的区别

物权和债权同属于财产权，但二者在性质和效力上存在明显差异：

比较项目 物权 债权
权利性质 支配权 请求权
发生依据 法定主义 任意主义
权利范围 绝对权、对世权 相对权、对人权
权利效力 具有排他、优先和追及效力 仅表现为请求履行

（三）物权编的基本原则

1. 物权法定原则

物权的设立和变动必须依据法律规定， 具体包括：物权种类法定、内容法定、效力法定以及公示方式法定。

2. 物权公示原则

物权的设立、变更、转让和消灭， 应当通过能够向社会公开的方式加以公示， 并以此决定物权变动的效力。 我国实行“不动产登记、动产交付”的公示规则。

3. 合法行使原则

虽然物权具有排他性，被称为“绝对权”， 但其取得和行使仍应当遵守法律规定， 尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

（四）物权的分类

二、所有权

（一）所有权的一般规定

所有权人依法对其所有的物享有 占有、使用、收益和处分的权利。

（二）不动产所有权

不动产所有权主要包括土地所有权和房屋所有权， 是房地产交易中最核心的物权类型。

（三）建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、商用房屋等专有部分享有所有权， 对共有部分依法享有共有和共同管理的权利。

（四）相邻关系

相邻关系是指不动产相邻权利人之间， 依照法律规定或当地习惯， 在使用不动产过程中形成的权利义务关系。

（五）共有

不动产可以由两个以上主体共同所有。 共有分为按份共有和共同共有。 按份共有人按照份额享有权利并承担义务。

三、用益物权

（一）用益物权的含义

用益物权是指权利人依法对他人所有的物， 享有占有、使用和收益权利的物权， 其目的在于利用他人之物获取利益。

（二）用益物权的主要类型

（三）用益物权的特征

  1. 以实际占有为基础，以使用和收益为目的
  2. 由所有权派生而来
  3. 属于受限制的物权
  4. 具有独立的物权地位
  5. 通常以不动产为标的

四、担保物权

（一）担保物权的含义

担保物权是为保障债权实现而设立的一种物权。 在债务人未履行到期债务，或者出现当事人约定的实现担保物权情形时， 担保物权人依法享有就担保财产优先受偿的权利， 法律另有规定的除外。

（二）担保物权的主要类型

1. 抵押权

抵押权是指为担保债务履行， 债务人或者第三人不转移财产占有， 将其财产设定为抵押。 债务人不履行到期债务时， 债权人有权依法就该财产折价， 或通过拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2. 质权

质权包括动产质权和权利质权。 动产质权是指为担保债务履行， 债务人或者第三人将动产交付债权人占有， 在债务不履行时， 债权人可就该动产优先受偿。

3. 留置权

留置权是指债务人未履行到期债务时， 债权人依法留置其已合法占有的债务人动产， 并以该动产优先受偿的权利。

（三）担保物权的特征

  1. 以保障债权实现为目的
  2. 具有优先受偿的法律效力
  3. 设立于债务人或第三人的财产之上
  4. 具有从属性和不可分性， 主债权消灭的，担保物权随之消灭； 主债权部分消灭的，担保物权仍继续担保剩余债权

五、占有

占有是指对物的事实控制和支配状态， 可分为有权占有和无权占有两种类型。

第三节 民法典合同编

一、合同概述

（一）合同的概念

合同，又称契约， 是平等主体的自然人、法人或者其他组织之间， 设立、变更或者终止民事权利义务关系的协议。

（二）合同的基本特征

（三）合同的分类

二、合同的订立

（一）合同的内容

合同内容是当事人意思表示的具体体现， 通常表现为合同中的各项条款。

（二）合同订立的方式

当事人订立合同，一般通过要约与承诺的方式完成。

1. 要约

要约是指一方向他方提出订立合同的条件， 并表明希望对方接受的意思表示。

2. 承诺

承诺是受要约人同意要约全部内容， 从而成立合同的意思表示。

（三）缔约过失责任

缔约过失责任是指在合同订立过程中， 当事人违反诚实信用原则， 致使对方信赖利益受到损害时， 依法应承担的民事责任。

三、合同的效力

依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力， 这种约束力即为合同的效力。 合同生效，是指已经成立的合同开始产生 受国家强制力保障的法律效果。

（一）合同生效的条件

（二）不符合生效条件的合同

1. 无效合同

无效合同是指合同虽然已经成立， 但因违反法律规定而自始不具有法律约束力的合同。 合同无效的效力具有溯及力， 即自合同成立时起即不发生效力。

合同无效不影响其中独立存在的争议解决条款的效力； 合同部分无效，且不影响其他部分的， 其他部分仍然有效。

根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：

2. 效力待定合同

效力待定合同是指合同已经成立， 但是否生效需经权利人追认后才能确定的合同。

3. 可变更、可撤销合同

因当事人意思表示存在瑕疵而成立的合同， 当事人有权依法请求人民法院或者仲裁机构 予以变更或者撤销。

四、合同的履行

合同履行是指债务人按照合同约定， 全面、适当履行合同义务， 使债权人的合同权利得到实现。

合同生效后， 当事人就质量、价款、履行地点等事项 约定不明确的， 可以通过补充协议予以明确； 无法达成补充协议的， 依合同条款或交易习惯确定。

五、违约责任

（一）违约责任的含义

违约责任是指合同当事人 不履行或者不适当履行合同义务时， 依法应当承担的民事责任。

（二）违约的类型

根据违约发生的时间不同， 违约可以分为预期违约和届期违约。

（三）违约责任的承担方式

1. 定金制度

定金是为担保债权实现， 在合同履行前一方预先向对方支付的金钱或代替物。 定金具有担保和惩罚双重性质， 其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

2. 定金与预付款的区别

预付款属于价款的一部分， 合同履行时抵扣价款， 合同不履行时原则上应予返还。

3. 定金与订金的区别

定金属于法律概念， 必须书面约定； 订金并非法定担保方式， 通常被视为预付款。

4. 定金与违约金的适用

当事人同时约定定金和违约金的， 发生违约时， 守约方只能择一适用， 不得同时主张。

5. 定金责任与赔偿损失

定金责任不以实际损失为前提， 其适用并不当然排除损害赔偿责任， 二者可以依法同时适用。

六、买卖合同与租赁合同

（一）买卖合同

1. 买卖合同的概念及特征

买卖合同是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人， 买受人依约向出卖人支付价款的合同。

买卖合同具有以下特点：

2. 买卖合同的主要内容

包括标的物的名称、数量、质量、价款， 履行期限、地点和方式， 检验标准和方法， 结算方式， 违约责任以及争议解决方式等条款。

3. 买卖合同当事人的义务

出卖人的义务：

买受人的义务：

4. 所有权转移与孳息归属

动产的所有权自交付时转移， 不动产的所有权以登记为转移依据， 法律另有规定的除外。 标的物交付前产生的孳息归出卖人， 交付后产生的孳息归买受人。

5. 风险责任的承担

标的物在交付前发生毁损、灭失的， 风险由出卖人承担； 交付后发生的， 风险由买受人承担。

（二）租赁合同

1. 租赁合同的概念与特征

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人向出租人支付租金的合同。

租赁合同具有以下特征：

2. 租赁合同的内容与形式

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、 租赁期限、租金及支付方式、 维修责任等。 租赁期限最长不得超过二十年。

租赁期限在六个月以上的， 租赁合同应当采用书面形式； 六个月以下的， 可以采用书面或者口头形式。

3. 租赁合同的分类

4. 租赁合同当事人的义务

出租人的义务：

承租人的义务：

5. 租赁合同的解除

出租人有权解除合同的情形：

承租人可以解除合同的情形：

七、委托合同与中介合同

（一）委托合同

1. 委托合同的概念

委托合同是指委托人与受托人达成协议， 由受托人依约为委托人处理相关事务的合同。

2. 委托合同的特征

3. 委托合同的类型

4. 委托合同当事人的义务

受托人的义务：

委托人的义务：

5. 委托合同中的赔偿责任

受托人的赔偿责任：

委托人的赔偿责任：

6. 委托合同的终止

委托合同的终止包括一般原因和特殊原因。 一般原因如事务完成、合同期限届满或履行不能等； 特殊原因包括：

（二）中介合同

1. 中介合同的概念

中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会， 或为其提供订立合同的媒介服务， 委托人向中介人支付报酬的合同。

2. 中介合同的特征

3. 中介合同当事人的义务

中介人的义务：

委托人的义务：

（三）中介合同与委托合同的比较

中介合同与委托合同均属于服务合同， 都是基于一方接受他方委托而提供服务， 标的并非物的交付。

主要区别如下：

第四节 民法典婚姻家庭编

一、夫妻财产制度的类型及适用

夫妻财产制度是指规范夫妻关系存续期间财产归属的法律制度， 其核心问题在于夫妻婚前财产和婚后财产的所有权认定。 我国实行夫妻约定财产制与夫妻法定财产制并行的制度。

二、夫妻约定财产制

夫妻约定财产制是指法律允许夫妻双方通过书面协议， 自主约定婚姻关系存续期间部分或全部财产的归属方式。

夫妻财产约定应当具备以下条件：

三、夫妻法定财产制

（一）夫妻个人财产

根据《民法典》规定，属于夫妻一方个人所有的房地产主要包括：

（二）夫妻共同财产

除夫妻双方另有书面约定或依法属于个人财产的情形外， 夫妻在婚姻关系存续期间取得的房地产， 依法认定为夫妻共同所有。

四、司法解释对夫妻财产制度的规定

第五节 民法典继承编

一、继承与遗产的概念

继承是指自然人死亡或被依法宣告死亡后， 依照法律规定将其遗产转移给继承人的法律制度。

遗产是指自然人死亡时遗留的合法个人财产， 包括房屋等不动产和其他合法财产。

二、遗产继承的方式与顺序

继承方式的适用顺序为：

遗赠抚养协议 ＞ 遗嘱继承、遗赠 ＞ 法定继承

法定继承人的范围和顺序：

三、遗产继承与债务清偿

继承人接受遗产的， 应当在遗产实际价值范围内， 清偿被继承人生前依法应缴纳的税款和债务。

执行遗赠时， 不得影响对被继承人税款和债务的清偿， 即债务清偿优先于遗赠的履行。