土地登记制度
根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在的县级人民政府不动产登记机构办理。直辖市及设区的市人民政府可指定本级登记机构统一办理所属各区土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由相关县级登记机构分别办理；无法分别办理的，由相关登记机构协商处理，不成则由上一级人民政府指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受到法律保护，任何单位和个人不得侵占。
国有土地有偿有限期使用制度
自《城市房地产管理法》生效以来，除国家划拨土地外，新增土地及改变用途的土地交易均实行有偿使用。法律明确规定，土地使用权出让是国家在一定年限内将土地使用权授予使用者，并收取土地出让金。
土地用途管制制度
土地用途由总体规划划分为农用地、建设用地及未利用土地。农用地转用需经过政府批准，建设用地总量受严格控制，严禁随意改变农用地用途。
耕地保护制度
耕地是国家重要资源，必须珍惜、合理利用并严格保护。未经批准，农用地不得随意转为建设用地，建设用地总量也受到严格控制。
国有建设用地使用制度
改革开放前，城镇国有土地采取行政划拨、无偿使用、无限期、不允许流转的制度。改革后，土地使用权与土地所有权分离，建立了有偿出让和转让制度。
有偿使用方式
国有土地有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）及授权经营等方式。出让可通过招标、拍卖、挂牌或协议方式进行，国家规定出让最高年限，实际年限根据产业及项目特点确定。非住宅土地到期可续期，住宅用地自动续期。
土地使用权划拨
土地划拨是政府依法批准土地使用者使用土地，可有偿或无偿。划拨土地未经批准不得转让、出租或抵押。
土地使用权出让金与合同
出让金是土地使用权受让者支付的对价，应在合同签订后规定时间内缴纳。出让合同须以书面形式订立，明确权利主体、土地界址、用途、出让年限及费用支付方式等。
国有建设用地租赁、作价入股及授权经营
国有建设用地租赁是指国家将土地租给使用者，签订一定年限的租赁合同并收取租金。租赁可短期（一般≤5年，用于临时建筑或短期使用）或长期（用于建筑后长期使用，合同约定期限不得超过同类土地出让最高年限）。
作价入股是将土地使用权作为出资投入企业，土地使用权由企业持有，转化为国家资本金或股本金。授权经营是指国家将土地使用权作价授权给国有控股企业或集团进行经营管理。
国有建设用地使用权流转与出租
取得土地使用权的单位或个人，可依法转让、互换、出资、赠与或抵押。转让、互换、出资、赠与需书面合同，并向登记机构申请变更登记。附着建筑物和设施随土地使用权一并处分。
出租是指土地使用权人将土地及其附属建筑出租给承租人，租赁合同应为书面形式，并遵守出让合同规定。房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租，需将土地收益上缴国家。
集体土地使用制度
集体土地使用权是集体经济组织成员依法对集体土地经营、使用和收益的权利，包括农地使用权（耕地、荒地等）和农村建设用地使用权（宅基地、集体企业及公益用地）。宅基地实行“一户一宅”，只能建造个人住宅，未经集体经济组织允许不得转让。
集体土地经营性建设用地出让或出租须经三分之二以上成员同意，其最高年限、转让、抵押等参照国有土地同类用途执行。
房屋所有制
我国城镇房屋所有制多元化，主要包括全民所有制、集体所有制、私人所有制及中外合资房产。房屋产权按占有形式可分单独所有和共有；共有包括按份共有和共同共有。建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有部分持份权和共同管理权。
农村房屋所有制
农村房屋以农民自建、自用为主。农民对宅基地拥有使用权，对房屋拥有所有权。2007年后，宅基地和集体建设用地确权登记稳步推进，小产权房因权能不完整，不允许上市交易或办理登记。
房屋征收
房屋征收是国家为公共利益依法取得房屋并给予公平补偿的行为。征收必须基于公共利益，包括国防、基础设施建设、公共事业、保障性住房建设、旧城区改建及法律规定的其他情况。房屋征收管理规范征收程序和补偿方案，保护被征收人合法权益。
城镇住房制度改革与供应
城镇住房制度改革经历试点探索、全面推进和深化改革三个阶段。住房供应体系包括保障性住房（廉租、经济适用、公共租赁）、商品住房（普通、中高档、限价）及市场租赁住房。公共租赁住房与市场化商品住房共同构成租赁市场。
房地产权利
我国房地产权利主要包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，除所有权和租赁权外，其余属于他项权利；租赁权为债权，其余为物权。物权是对物享有直接支配并排除他人干涉的权利，债权是对特定人的请求权。
房地产所有权
概念与权能
房地产所有权是指所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。权能包括：
- 占有：对房地产的实际掌握和控制。
- 使用：运用房地产以发挥使用价值，可自用或授权他人使用。
- 收益：通过占有或使用获取经济利益，包括天然孳息和法定孳息。
- 处分：对房地产进行出租、出卖、赠与、抵押等处置。
占有、使用、收益和处分构成所有权完整结构，权能可分离但不丧失所有权。
特性
- 完全性：对房地产享有完整支配权。
- 整体性：对房地产统一支配，权能不可随意分割。
- 恒久性：所有权不存在法定存续期间。
- 弹力性：在权利被剥夺后可恢复完整。
- 绝对性：无需他人协助即可实现权利。
种类
房地产所有权包括单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有又分按份共有和共同共有。建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分持份权和共同管理权组成。
房屋所有权的取得、消灭与特点
取得方式
分为原始取得和继受取得：
- 原始取得：依法建造、没收、收归国有或合法添附房屋。
- 继受取得：通过法律行为（买卖、赠与、交换）或法律事件（继承、遗赠）取得房屋所有权。
消灭方式
房屋所有权消灭包括：
- 房屋产权主体消灭（自然人死亡或法人终止）
- 房屋客体消灭（自然灾害、战争、爆炸等）
- 房产转让、受赠
- 国家征收或法院判决
- 权利人放弃所有权
特点
- 房屋所有权可同时存在国家、集体和私人所有
- 客体是具有结构和用途的房屋，而非材料
- 房屋所有权与土地使用权不可分离
- 国家所有房屋实行所有权与使用权分离
- 房屋所有权可转让，但受土地使用权约束
- 房屋所有权设立和移转需办理登记手续
房地产他项权利
建设用地使用权
即国有建设用地使用权，享有占有、使用和收益权利，可通过出让、划拨、租赁、作价入股和授权经营取得。土地空间可划分为独立“空间块”，分别流转。
宅基地使用权
集体土地上宅基地使用权人享有占有和使用权，仅限农村集体经济组织成员建造住宅，实行“一户一宅制”，初始取得无偿。
土地承包经营权
对承包耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益权，可从事农业生产。耕地承包期30年，草地30~50年，林地30~70年，可经批准延长。
地役权
土地使用权人依法利用他人房地产以提高自身房地产效益。典型如通行地役权、排水、眺望等。
抵押权
债务人或第三人将房地产作为履行债务的担保，债务人不履行时，债权人可依法优先受偿。
租赁权
以支付租金方式取得占有和使用房地产的权利。
居住权
为满足居住需要，在他人房屋及附属设施上享有占有和使用权。原则上无偿设立，不得转让或继承，设立需登记。
国有土地使用权
划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，将土地交由使用者使用，可缴纳补偿或无偿取得。划拨土地范围严格限制，主要包括国家机关、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持项目以及法律法规规定的其他用地。
划拨土地特征：
- 通常无使用期限限制
- 包括缴纳征收安置费用或无偿取得两种形式
- 未经许可不得转让、出租或抵押
- 用途必须经政府核准，不得擅自改变
出让
国有建设用地使用权出让是指国家在一定年限内将土地使用权出让给使用者，使用者支付出让金。可通过招标、拍卖、挂牌或协议方式进行。
- 招标：政府发布公告邀请投标，按投标结果确定使用权人
- 拍卖：公开竞价，出价最高者获得使用权
- 挂牌：公告土地条件，接受报价或现场竞价
- 协议：国家与使用者协议确定出让条件
出让年限由国务院规定，具体项目根据产业特点或合同约定确定，但不得超过最高年限。住宅建设用地出让权期满自动续期，非住宅地需依法申请续期。
出让金是受让者为取得土地使用权支付的费用，包括：
- 签订出让合同时支付的全部价款
- 使用期满续期缴纳的费用
- 原行政划拨土地转为有偿使用补交的费用
租赁
国有建设用地租赁是国家将土地租给使用者使用，支付租金。租赁可为短期（≤5年）或长期，长期租赁不得超过同类土地出让最高年期。租赁方式包括招标、拍卖或协议。
作价出资（入股）与授权经营
国有建设用地使用权可作价出资进入新设企业（股份有限公司或有限责任公司），或授权国家控股企业经营管理。使用权入股后由企业持有，可进一步配置至其控股、参股企业或租赁使用。
流转与出租
国有建设用地使用权在规定范围内可以流转，包括：
- 出售（买卖）
- 互换
- 作价出资（入股）
- 赠与
- 抵押
流转应签书面合同，使用期限不得超过剩余使用年限，建筑物及附属设施随土地使用权一并处分。出租需签订书面合同，出租人必须继续履行出让合同规定，营利性出租需缴纳土地收益给国家。
集体土地使用权
集体土地使用权是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的权利。主体包括集体经济组织成员及承包户。集体土地可依法分配给单位或个人使用，使用者有管理和合理利用土地的义务。县级人民政府负责登记造册并发证。
表现形式
集体土地使用权包括：
- 农地使用权：土地承包经营权、自留地、自留山使用权。农地包括耕地、农业用地及开发荒地等。
- 农村建设用地使用权：宅基地、集体企业及公益用地。宅基地仅限个人使用，处分权仅限集体经济组织内部流转。
集体土地使用权流转
国家鼓励农村土地经营权有序流转，支持多种流转方式及产权交易市场建设。集体经营性建设用地出让、出租需三分之二以上集体成员或村民代表同意。流转方式、出让最高年限、转让、抵押等参照同类国有土地规定执行。
房屋征收
房屋征收是指国家为公共利益依法取得单位或个人房屋，并给予公平补偿的行为。征收主体为国家，通常由市县人民政府执行。国有土地上的房屋征收同时收回土地使用权。
限制条件
- 仅为公共利益
- 必须严格依法执行
- 依法给予公平补偿
公共利益范围
- 国防、外交需要
- 能源、交通、水利等基础设施建设
- 科技、教育、文化、卫生、体育、市政、公用等公共事业
- 保障性安居工程建设
- 旧城区改建及危房改造
- 法律法规规定的其他公共利益
管理
市县政府应组织部门论证并公布征收补偿方案，征求公众意见不少于30日。征收范围内不得新建、扩建或改变房屋用途增加补偿费用。
城镇住房制度与供应
住房制度改革阶段
- 试点探索阶段
- 全面推进阶段
- 深化改革阶段
住房供应体系
- 保障性住房：廉租房、经济适用房、公共租赁住房
- 商品住房：普通商品住房、限价商品住房、中高档商品住房
- 市场租赁住房：房地产开发企业对外出租或个人出租自有住房
公共租赁住房自2014年起与廉租房并轨，成为主要保障性住房形式。市场租赁住房与公共租赁住房一起构成租赁市场。
房地产权利
种类
房地产权利包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。除租赁权为债权，其余为物权。物权是绝对权，债权是对人权。
房地产所有权
房地产所有权人对房产享有占有、使用、收益和处分权利。包括：
- 占有：实际掌握和控制房地产，可直接行使或委托他人行使
- 使用：运用房地产发挥价值，可自行使用或授权他人使用
- 收益：通过占有或使用获得经济利益，包括天然孳息和法定孳息
- 处分：最终处置房产，包括出租、出售、赠与、抵押等
房地产所有权具有完全性、整体性、恒久性、弹力性和绝对性。
房地产所有权种类
- 单独所有：房产归一人所有
- 共有：房产归两个以上单位或个人所有，可按份或共同共有
- 建筑物区分所有权：业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和管理权
房地产他项权利
建设用地使用权
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有土地享有占有、使用和收益的权利，可用于建造建筑物及其附属设施。获取方式包括出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等。建设用地使用权可在土地地表、地上或地下分别设立，可划分为独立的立体“空间块”。
宅基地使用权
宅基地使用权是指宅基地使用权人对集体土地享有占有和使用权，可建造住宅及附属设施。特点如下：
- 主体为农村集体经济组织成员
- 用途仅限建造个人住宅
- 实行“一户一宅制”
- 初始取得无偿
土地承包经营权
土地承包经营权是指承包人依法对耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益权，可从事农业生产。承包期规定如下：
- 耕地：30年
- 草地：30~50年
- 林地：30~70年，特殊林地可延长
地役权
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人利用他人土地以提高自己房地产效益的权利。设立地役权时，他人的土地为供役地，自身土地为需役地。典型例子包括：
- 通行地役权：在邻地开门通行
- 排水地役权、眺望地役权等
抵押权
抵押权是指债务人或第三人将房地产作为债务担保而不转移占有，债务人不履行债务时，债权人可依法以该房地产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，抵押房地产用于保障债务履行。
租赁权
租赁权是指通过支付租金，从房屋所有权人或土地权利人取得占有和使用房地产的权利。
居住权
居住权是《民法典》新增的用益物权，指为满足生活居住需要，对他人住宅及附属设施享有占有和使用权。设立居住权应签书面合同，并申请登记。原则上无偿，除非另有约定。居住权不得转让或继承，设立居住权的住宅不得出租。