第四章 新建商品房销售管理制度

预售许可、备案制度，真正限制的不是价格，而是交易资格。

第一节 商品房预售管理

一、商品房预售的条件

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须满足以下条件：

  1. 已缴纳全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
  2. 持有建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；
  3. 按拟预售商品房计算，已投入开发建设资金达到工程总投资的 25% 以上，并确定施工进度及竣工交付日期；
  4. 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

二、商品房预售许可

《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行许可制度，开发企业必须取得《商品房预售许可证》后方可销售商品房。

根据《城市商品房预售管理办法》，申请《商品房预售许可证》的开发企业需向市或县房地产管理部门提交以下资料：

  1. 商品房预售许可申请表；
  2. 开发企业的营业执照及资质等级证书；
  3. 土地使用权证、建设工程规划许可证及施工许可证；
  4. 已投入资金达到工程总投资 25% 以上的证明；
  5. 施工合同及施工进度说明；
  6. 商品房预售方案，包括房屋位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积及物业管理等内容，并附总平面图和分层平面图；
  7. 其他相关资料。

商品房预售许可的办理程序如下：

  1. 受理：开发企业提交材料后，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；如材料不齐，应在现场或 5 日内一次性书面告知需要补充的资料。
  2. 审核：管理部门核查提交材料是否符合法定条件，企业需对材料真实性负责。
  3. 许可：经审查符合条件的，管理部门应在受理之日起 10 日内作出准予预售的书面决定，并在 10 日内颁发《商品房预售许可证》；如不符合条件，应在同一时限内作出不予许可决定，并说明理由，同时告知行政复议或诉讼权利。
  4. 公示：准予预售的许可决定应公开，公众可查阅。开发企业销售商品房时必须向购房人出示《商品房预售许可证》，广告及说明书应标明许可证批准文号。

三、商品房预售合同登记备案

房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，可向社会进行商品房预售，并应与购房人签订书面预售合同。预售合同签订后，开发企业应在 30 日内持合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

房地产管理部门应积极利用网络信息技术，推动商品房预售合同的网上登记备案。预售合同登记也可委托代理人办理，委托时需提供书面委托书。

四、商品房预售中的禁止行为

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26 号)，禁止购房人在房屋竣工前将预购商品房转让。在商品房竣工交付且购房人取得房屋权属证书之前，房地产主管部门不得办理转让手续。如房屋权属申请人与备案合同中的预购人不一致，登记机关不得办理权属登记。实行购房实名制，并推行网签即时备案，以防止私下交易。

五、商品房预售监管

2010 年，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53 号)，明确了商品房预售监管措施：

  1. 严格预售许可管理：各地应结合实际情况确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程进度要求，禁止分层或分单元办理预售许可。在住房供应紧张地区，应开通绿色通道，提高审批效率。
  2. 强化预售方案管理：开发企业须按照预售方案销售商品住房。预售方案应包括项目基本情况、建设进度、房屋套数与面积、公共设施范围、预售价格及变动、资金监管落实、质量责任主体、能源消耗指标及节能措施等。方案主要内容变更时，应报主管部门备案并公示。
  3. 完善资金监管机制：预售款必须用于工程建设。各地应建立或完善预售资金监管制度，将资金纳入监管账户，并按建设进度拨付，同时保证足够资金用于竣工交付。
  4. 严格退房管理：实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房人。对预订行为应规范并限制次数。预订后未签合同的应解除预订，已签合同并备案但双方协商解除的，应申请备案，退房房源须公开销售。房屋交付后 90 日内，购房人应办理权属登记，开发企业应协助提供相关证明。若因开发企业原因导致购房人未能及时取得房屋证书，开发企业应承担违约责任。

六、违反商品房预售许可行为的处罚

  1. 开发企业未取得《商品房预售许可证》而预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》处罚。
  2. 开发企业未按规定使用预售款的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处违法所得三倍以下，但不超过 3 万元的罚款。
  3. 开发企业隐瞒情况、提供虚假材料，或通过欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，房地产管理部门可责令停止预售、撤销预售许可，并处 3 万元罚款。

第二节 商品房现售管理

一、商品房现售的具体规定

根据《商品房销售管理办法》，商品房现售是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由购房人支付房款的行为。

商品房现售需满足以下条件：

  1. 开发企业须具备企业法人营业执照及房地产开发资质证书；
  2. 取得土地使用权证书或使用土地批准文件；
  3. 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  4. 完成竣工验收；
  5. 拆迁安置问题已落实；
  6. 水、电、暖、燃气、通信等基础配套设施具备交付条件，其他公共设施或已确定施工进度及交付日期；
  7. 物业管理方案已落实。

开发企业在商品房现售前，应将开发项目手册及相关证明材料报房地产主管部门备案。

二、商品房销售代理

商品房销售代理是指开发企业或其他房产所有者，将销售业务委托给依法设立并取得营业执照的房地产中介机构代为销售。销售代理可分为独家代理和联合代理，其中独家代理最常见。

  1. 签订委托合同：房地产权利人与受托中介机构应签署书面合同，明确委托期限、权限及双方权利义务。中介机构销售时须向购房人出示房产相关证明及委托书。
  2. 如实介绍房源：中介机构应向购房人如实介绍房屋情况，不得代理不符合销售条件的房产。
  3. 收费规范：中介机构不得收取佣金以外的其他费用。
  4. 销售人员资格：房地产销售涉及专业知识和法律法规，销售人员须接受培训并取得职业资格方可从事销售业务。

三、商品房销售中禁止的行为

根据《商品房销售管理办法》，商品房销售中禁止以下行为：

  1. 未解除原买卖合同前，不得将同一房屋再次出售给他人；
  2. 不得采取返本或变相返本销售方式；
  3. 不符合销售条件的房屋不得销售，也不得向购房人收取任何性质的预定款；
  4. 商品住宅不得拆分零售。

同时，对虚构买卖合同、囤积房源、发布虚假价格或销售进度信息、哄抬房价、误导消费者以及未履行开工、竣工时间、销售价格和套型面积控制要求的行为，当地房地产主管部门将纳入企业信用档案并公开曝光。情节严重者，住房和城乡建设部会同相关部门依法严肃处罚并向社会公布。

第四节 违规销售行为的处罚

商品房销售中存在违规行为时，将根据不同情形进行处罚，具体如下：

  1. 未取得营业执照：擅自销售商品房的，由县级以上工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》处罚。
  2. 未取得房地产开发企业资质证书：擅自销售商品房的，责令停止销售，并处 5 万元以上、10 万元以下罚款。
  3. 未解除原买卖合同前再次销售：将作为合同标的的房屋再出售给他人的，处警告、责令限期改正，并处 2 万元以上、3 万元以下罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  4. 擅自交付未竣工或验收不合格房屋：房地产开发企业违反规定交付使用的，依照《建设工程质量管理条例》处罚。
  5. 未按规定报送房屋权属登记资料：开发企业未提供测绘成果或房屋权属登记相关资料报送主管部门的，处警告，责令限期改正，并可处 2 万元以上、3 万元以下罚款。
  6. 其他违规销售行为：开发企业在销售过程中存在以下行为的，处警告，责令限期改正，并可处 1 万元以上、3 万元以下罚款：
    1. 未按规定现售商品房；
    2. 未在现售前将开发项目手册及相关证明报送主管部门备案；
    3. 返本或变相返本销售；
    4. 采取售后包租或变相售后包租销售未竣工商品房；
    5. 拆分零售商品住宅；
    6. 不符合销售条件，向购房人收取预订款性质费用；
    7. 未向购房人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》及《城市商品房预售管理办法》；
    8. 委托无资质机构代理销售商品房。
  7. 房地产中介机构违规代理：中介机构代理销售不符合条件的商品房的，处警告，责令停止销售，并可处 2 万元以上、3 万元以下罚款。

第三节 商品房买卖合同

一、商品房买卖合同概述

(一) 商品房买卖合同示范文本

为规范商品房交易行为、保障交易双方合法权益，2014 年住房城乡建设部与国家工商行政管理局对原 2000 年版《商品房买卖合同示范文本》进行了修订，并发布了《关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》(建房[2014]53 号)。自 2014 年 4 月 9 日起，使用新的示范文本：

示范文本针对预售与现售商品房特点进行了细化，提供更多提示条款，引导双方签约与履约。预售文本适用于在建且取得预售许可证的商品房；现售文本适用于已竣工验收合格的商品房，包括完成初始登记的房屋。特殊房屋如保障性住房、车库等，也可参照示范文本签订。

示范文本采用章节式体例，包括封面、目录、说明、术语解释、合同主条款及附件，整体结构清晰。预售合同共十章二十九条主条款及十一份附件；现售合同共八章二十六条主条款及十二份附件。文本新增条款涵盖预售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、区分所有权、税费、送达及信息保护等内容。

预售与现售合同差异主要体现在：

  1. 现售合同涉及房屋可能已出租的问题，约定承租人是否放弃优先购买权；
  2. 现售合同不包含“面积确认及面积差异处理”、“规划设计变更”、“预售合同登记备案”等条款。

(二) 计价方式

商品房销售价格由双方协商，可按套(单元)、套内建筑面积或建筑面积计价。产权登记按建筑面积进行，不受计价方式影响。建筑面积由套内面积及分摊的共有建筑面积组成，买受人对套内面积享有独立产权，对分摊面积享有共有权利。

按套(单元)计价的现售房，购房人可在实地勘察后直接约定总价款；按套计价的预售房，开发企业应附平面图，标明尺寸及误差范围。房屋交付若套型或尺寸超出约定误差范围，合同未约定处理方式时，买受人可退房或重新约定总价款，退房违约责任由开发企业承担。

(三) 面积误差处理

按建筑面积计价的合同，应载明面积误差处理方式。未作约定时，按《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7 号)执行：

  1. 误差绝对值≤3%：按实际面积结算房款；
  2. 误差绝对值>3%：买受人可退房，开发企业须在 30 日内退还已付款及利息；若不退房，超出误差部分房款由开发企业承担或返还双倍，产权归买受人。

面积误差比公式：
面积误差比 = (产权登记面积 - 合同约定面积) ÷ 合同约定面积 × 100%

(四) 中途规划、设计变更

开发企业应按批准规划和设计建房。销售后不得擅自变更。经规划部门批准的变更，若影响房屋结构、户型、尺寸、朝向或使用功能，应在变更确立 10 日内书面通知买受人。买受人有 15 日时间书面答复是否退房；未答复视为同意。未按规定通知的，买受人有权退房，违约责任由开发企业承担。

(五) 保修责任

合同中应约定房屋保修范围、期限及责任，保修期自交付日起计算。

商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7 号) 共 28 条，自 2003 年 6 月 1 日起施行。

  1. 解释所称商品房买卖合同，是指开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋出售给社会公众并转移房屋所有权，买受人支付房款的合同。
  2. 出卖人未取得预售许可而签订的预售合同，应认定无效；但若起诉前取得预售许可，可认定有效。
  3. 商品房广告和宣传资料通常为要约邀请，但出卖人对房屋及配套设施的明确承诺，对合同订立及价格有重大影响的，应视为合同要约，未载入合同亦视为合同内容，违约应承担责任。
  4. 出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订约担保的，如果因一方原因未能签合同，应按定金规定处理；因不可归责双方原因未签合同，出卖人应返还定金。
  5. 认购、订购、预订协议如具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，且出卖人已收受购房款，应认定为商品房买卖合同。
  6. 以合同未登记备案为由请求确认无效的，不予支持；当事人约定以备案为生效条件，按约定执行，但一方已履行主要义务的除外。
  7. 买受人因出卖人与第三人恶意串通订立合同并交付房屋，导致无法取得房屋的，可请求确认合同无效。
  8. 房屋转移占有视为交付使用，但当事人另有约定除外。交付前房屋毁损风险由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人无正当理由拒收，自书面交房通知确定之日起承担风险。
  9. 房屋主体结构不合格或交付后核验不合格，买受人可请求解除合同并赔偿损失。
  10. 房屋质量严重影响居住使用的，买受人可解除合同并要求赔偿。保修期内，出卖人应承担修复责任；若拒绝或拖延，买受人可自行修复，费用及损失由出卖人承担。
  11. 依据《民法典》第五百六十三条，迟延交房或迟延付款，经催告后三个月仍未履行的，一方可解除合同，但双方另有约定除外。
  12. 约定违约金过高请求减少的，以超过实际损失 30% 为标准适当减少；约定低于损失的，可按实际损失确定增加。
  13. 合同未约定违约金或赔偿计算方式，可按以下标准确定：
    1. 逾期付款：按未付房款总额，参照中国人民银行贷款利率计算利息；
    2. 逾期交房：按同地段同类房屋租金标准计算。
  14. 出卖人原因导致买受人在以下期限未取得房屋权属证书，应承担违约责任：
    1. 合同约定的房屋登记期限；
    2. 预售房，自交付使用之日起 90 日；
    3. 现售房，自合同签订之日起 90 日。
  15. 合同约定或法律规定期限届满超过一年，因出卖人原因导致买受人无法办理房屋登记，买受人请求解除合同并赔偿损失，应予支持。
  16. 出卖人与包销人订立包销合同，包销期满未售房屋，包销人按约定价格购买，但双方另有约定除外。
  17. 出卖人自行销售包销房屋，包销人可请求赔偿损失，但双方另有约定除外。
  18. 合同纠纷中，人民法院应通知包销人参加诉讼；若出卖人、包销人、买受人权利义务有明确约定，按约定确定诉讼地位。
  19. 以担保贷款付款的合同，如因一方原因未签担保贷款合同导致合同无法履行，对方可请求解除合同并赔偿损失；不可归责双方的，则出卖人返还本金及利息或定金。
  20. 合同被确认无效、撤销或解除，导致担保贷款合同目的无法实现，可请求解除担保贷款合同。
  21. 以担保贷款方式付款的合同，一方请求合同无效或解除，担保权人提起诉讼，应合并审理；未诉的，仅处理买卖合同纠纷。解除后，出卖人应返还购房贷款和房款本金及利息。
  22. 买受人未按担保贷款合同偿还贷款且未办理抵押登记，担保权人起诉买受人请求处分合同权利的，应通知出卖人；若出卖人提供保证，则为共同被告。
  23. 买受人未按担保贷款合同偿还贷款，但已取得房屋证书并办理抵押登记，担保权人优先受偿的，不追加出卖人为当事人（出卖人提供保证除外）。
  24. 《城市房地产管理法》施行后订立的合同纠纷案件，解释公布施行后尚在一审、二审阶段的适用该解释；已终审的申请再审的，不适用。
  25. 《城市房地产管理法》施行前的合同，适用当时法律、法规及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。

第四节 新建商品房售后质量管理

一、新建商品房质量保修管理

为保障建设单位、施工单位、房屋所有人及使用人的合法权益，维护公共安全，依据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，原建设部于 2000 年 6 月发布《房屋建筑工程质量保修办法》，适用于中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程（含装修工程）的质量保修。

房屋建筑工程质量保修，是指房屋竣工验收合格后，在保修期内出现的质量缺陷，由施工单位负责修复。质量缺陷是指工程质量不符合强制性标准或合同约定的情况。施工单位应在保修范围和期限内履行保修义务。

(一) 房屋建筑工程质量保修期限

建设单位与施工单位应在工程质量保修书中明确保修范围、期限及责任，并符合国家规定。最低保修期限如下：

其他项目保修期限由双方约定。保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

(二) 房屋建筑工程质量保修责任

  1. 在保修期内出现质量缺陷，建设单位或房屋所有人应向施工单位发出保修通知。施工单位接到通知后，应在约定期限内到现场核查并进行保修。涉及结构安全或影响使用功能的紧急事故，应立即到现场抢修。
  2. 涉及结构安全的质量缺陷，应立即报告建设行政主管部门，采取安全措施；原设计单位或有资质的设计单位提出保修方案，施工单位实施，原工程质量监督机构负责监督。
  3. 保修完毕后，由建设单位或房屋所有人组织验收；涉及结构安全的，应报当地建设行政主管部门备案。
  4. 施工单位未按约定履行保修的，建设单位可委托其他单位实施保修，原施工单位承担责任。
  5. 保修费用由质量缺陷责任方承担。
  6. 保修期内因质量缺陷造成房屋所有人、使用人或第三方人身、财产损害的，可向建设单位索赔；建设单位赔偿后，可向责任方追偿。因保修拖延造成新损害的，由责任方承担赔偿责任。

房地产开发企业售出的商品房保修，还应遵守《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定。

二、工程竣工验收程序

  1. 工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告申请验收。实行监理的工程，竣工报告须经总监理工程师签署意见。
  2. 建设单位收到报告后，对符合验收条件的工程，组织勘察、设计、施工、监理单位组成验收组，制定验收方案。重大或技术复杂工程可邀请专家参与。
  3. 建设单位应在验收前 7 个工作日书面通知工程质量监督机构，告知验收时间、地点及验收组名单。
  4. 建设单位组织工程竣工验收。

三、房地产开发项目质量责任与住宅质量说明制度

一、房地产开发企业的质量责任

根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业开发建设的项目应符合相关法律法规、建筑工程质量和安全标准，以及勘察、设计、施工技术规范和合同约定。房地产开发企业应对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位则依照法律法规或合同承担相应责任。

作为项目建设和营销的主体，房地产开发企业对整个开发过程负责。虽然建设环节涉及勘察、设计、施工等单位，但这些单位均由房地产开发企业选择，并与之签订合同。因此出现质量问题时，开发企业应协调责任单位并承担主要责任。

二、质量不合格项目的处理方式

房屋主体结构质量直接关系到房屋合理使用及购房者生命财产安全。房屋竣工后必须经验收合格方可交付使用。如果购房人发现主体结构质量不合格，可向工程质量监督部门申请重新核验。核验确认质量不合格后，购房人有权退房，开发企业应承担相应赔偿责任。

注意事项：

核验确认不合格后，消费者可选择退房或协商换房，保护购房者合法权益。

三、住宅质量保证书与住宅使用说明书制度

(一) 住宅质量保证书

  1. 内容：应列明质量等级、保修范围、保修期及保修单位。开发企业按保证书承担保修责任，保修期间因维修影响使用造成损失的，应承担赔偿责任。
  2. 保修项目与期限：住宅保修期不得低于施工单位对开发企业的质量保修书约定，最低保修期限如下：
    • 地基基础与主体结构：合理使用寿命年限内；
    • 屋面防水：3 年（若竣工多年后售出，保修期限不足 3 年，仍适用此条）；
    • 墙面、厨房与卫生间地面、地下室管道渗漏：1 年；
    • 墙面、顶棚抹灰层脱落：1 年；
    • 地面空鼓开裂、大面积起砂：1 年；
    • 门窗翘裂、五金件损坏：1 年；
    • 管道堵塞：2 个月；
    • 供热、供冷系统及设备：1 个采暖期或供冷期；
    • 卫生洁具：1 年；
    • 灯具、电器开关：6 个月。

    其他部位由开发企业与用户协商确定。非住宅商品房保修期限不得低于施工单位对开发企业的约定。保修期自交付使用之日起计算。

(二) 住宅使用说明书

住宅使用说明书应说明住宅结构、性能及各部位（部件）类型、性能和标准，并提出使用注意事项。主要内容包括：

五、商品房交付使用与物业管理

一、商品房交付使用管理

  1. 按期交付：房地产开发企业应按合同约定，将符合交付条件的商品房按时交付给购房人。若未按期交付，应承担违约责任。超过合同约定期限仍无法交付的，购房人有权解除合同。因不可抗力或合同另有约定需延期交付的，应及时通知购房人。
  2. 提供质量保证与使用说明：商品房交付时，开发企业应向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在合同中明确保修范围、期限及责任。保修期自交付之日起计算。
  3. 测绘与面积差异处理：交付前，开发企业应委托具有房产测绘资质的单位进行测绘，成果报房地产行政主管部门审核并用于房屋权属登记。若实际面积与合同面积存在差异，应根据合同约定处理；合同未约定的，按《商品房销售管理办法》第二十条处理。
  4. 协助办理权属登记：开发企业应在商品房交付使用之日起 60 日内，将办理房屋权属登记所需资料报送房地产行政主管部门，并协助购房人办理土地使用权变更及房屋权属登记手续，提供必要证明文件。

二、物业管理

（一）物业的概念

物业包括各类房屋及其配套设施设备和相关场地，可为住宅小区、商业综合体、工业园区、单体建筑等。物业也可指单元房地产，如单个住宅单元。配套设施和场地是指为实现建筑使用功能或服务使用者的室内外设施、设备及道路、庭院等。

（二）物业管理的含义

《物业管理条例》规定：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由双方根据物业服务合同，对房屋及其配套设施和场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和秩序的活动。”

业主既包括房屋所有权人，也包括建筑区划内的区分所有权人。物业服务企业需依法设立并具备独立法人资格。

（三）物业管理的基本内容

  1. 常规公共服务：日常维护与管理，是物业服务的基础；
  2. 针对性专项服务：根据业主和物业特点提供特定服务；
  3. 委托特约服务：按业主要求提供的附加服务。

物业服务企业应结合自身能力与业主需求，合理安排各类服务项目，确保物业管理与服务高效执行。

（四）物业管理的目的

物业管理旨在保障物业使用功能，维护业主合法权益，为业主和使用人提供整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济和环境效益统一，提升城市文明水平，促进和谐社会建设。

五、物业管理制度

（一）《物业管理条例》确立的基本法律关系

《物业管理条例》的立法思想主要体现在三个方面：一是保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益；二是强调业主与物业服务企业是平等民事主体，形成服务与被服务关系；三是鼓励通过公平、公开、协商的方式处理物业管理事务。

1. 业主相互之间的关系

业主在物业管理区域内是重要责任主体。业主对自己房屋套内部分享有独立所有权，但共用设施如楼梯、电梯、水电气管线、中央空调以及建筑所占土地的使用是共享的，因此形成共同利益。业主大会管理共同事务，维护整体利益，业主委员会为其执行机构。业主大会决定对全体业主具有约束力。

2. 业主与物业服务企业关系

业主与物业服务企业通过签订物业服务合同形成等价交换关系：物业服务企业提供服务，业主支付费用。该民事关系建立在平等、自愿的基础上，不是主从或管理关系。合同订立、变更、解除及服务内容、标准、费用均需双方协商一致。

3. 开发企业与业主、物业服务企业的关系

房地产开发企业在房屋销售前即选聘物业服务企业，业主大会成立后可决定续聘或重新选聘。开发企业的义务包括：制定临时管理规约并告知购房人、通过招投标选聘物业服务企业、提供物业管理用房、不得擅自处分共用部位及设施设备、在保修期内承担保修责任等。

4. 公用事业单位与业主、物业服务企业关系

供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应依法向终端用户收取费用，并承担管线及设施维修责任。物业服务企业代收前款费用不得向业主额外收取手续费或其他费用。

5. 社区居委会与业主大会、业主委员会关系

业主大会、业主委员会作出决策应告知社区居委会并听取建议，双方协作维护物业管理区域内社会秩序和公共安全，配合居委会依法履行自治管理职能。

（二）物业管理相关制度

1. 业主大会制度

业主是房屋所有权人，享有对物业及共同事务管理的权利，包括：

业主同时应履行相应义务，如遵守管理规约、业主大会决定、交纳专项维修资金和物业服务费等。

2. 业主大会

由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理的最高权力机构，负责决策全体业主的重大事务，包括：

部分事项需超过半数或特定比例业主同意方可决定。业主大会会议分定期和临时会议，临时会议可因重大事故或业主提议召开。

3. 业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，负责落实业主大会决定，成员由5~11名热心公益、责任心强的业主组成。职责包括：

（二）管理规约制度

1. 管理规约

管理规约由全体业主共同制定，是关于物业使用、维护、管理及业主共同利益事项的自律性规范，对全体业主具有约束力，通常以书面形式订立。共同财产和共同利益是业主联系的基础，管理规约通过民主协商建立全体业主需遵守的规则。内容主要包括：

管理规约对全体业主及物业使用人、物业继受人（新业主）具有法律效力。

2. 临时管理规约

建设单位在销售物业前，应制定临时管理规约，对物业使用、维护、管理、业主公共利益及义务、违反责任等事项作出规定。通常作为物业买卖合同附件或在合同中明确约定，由物业买受人承诺遵守。

（三）物业承接验收制度

1. 含义

物业承接验收是指物业服务企业在承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或业主委员会委托管理的物业时，对物业主体结构安全和使用功能进行再检验，并对共用部位和设施设备查验。

2. 原则

遵循诚实信用、客观公正、权责分明及保护业主共有财产原则。

3. 移交材料

物业服务企业在合同终止时，应将上述资料移交业主委员会。

4. 一般程序

  1. 制定物业承接查验方案；
  2. 移交图纸资料；
  3. 查验共用部位及设施设备；
  4. 解决验收发现的问题；
  5. 确认现场验收结果；
  6. 签署物业承接验收协议；
  7. 办理物业交接手续。

（四）住宅专项维修资金制度

1. 概念、性质及用途

住宅专项维修资金专用于住宅共用部位及设施设备保修期满后的维修、更新和改造。资金属于业主共有，公有住房售房款提取的专项资金归售房单位所有。

2. 交存

住宅专项维修资金交存范围包括住宅、非住宅以及与住宅结构相连的非住宅。交存标准：

专项资金的增值收益、回收残值及经营收益，除业主大会另有决定外，均滚存使用。

3. 管理

业主大会成立前，由建设主管部门代管；成立后，由业主委员会通知主管部门将账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金专户，并建立分户账及管理制度。专项资金用于物业保修期满后共用部位及设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。业主大会负责续交管理，未成立业主大会的，由主管部门会同财政部门制定续交办法。

4. 住宅专项维修资金使用的一般要求

住宅专项维修资金应专门用于住宅共用部位和共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。费用分摊规定如下：

下列费用不得列支专项维修资金：

  1. 依法应由建设单位或施工单位承担的共用部位、设施设备维修、更新和改造费用；
  2. 依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和设施维护费用；
  3. 因人为损坏共用部位或设施设备产生的修复费用；
  4. 依据物业服务合同，应由物业服务企业承担的共用部位、设施设备维修和养护费用。

5. 老旧居住区及电梯更新改造的使用要求

根据住房城乡建设部和财政部2015年联合通知，维修资金可用于老旧小区和电梯更新改造：

各地可根据实际情况确定老旧小区和电梯改造的标准与内容。

6. 住宅专项维修资金过户与返还

  1. 房屋所有权转让时，业主应告知受让人专项维修资金交存和结余情况，并提供有效证明。分户账户结余资金随房屋所有权一同过户，受让人持过户协议、房产证和身份证到专户管理银行办理分户账更名。
  2. 房屋灭失时，分户账户结余资金返还原业主；售房单位交存资金余额返还售房单位，如售房单位不存在，则按其财务隶属关系上缴同级国库。