第一节 房屋租赁概述
一、房屋租赁的概念与分类
房屋租赁是房地产市场中一种重要交易方式。《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人，将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。”
根据用途不同，房屋租赁可分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁，如商业、办公或生产用途。法律上规定，住宅租赁应遵循国家及地方政府的相关政策，而非住宅租赁则由出租人与承租人协商租金及条款。
按房屋产权性质，房屋租赁可分为市场化商品房租赁和政府保障性住房租赁。在改革开放前，我国城镇居民主要依靠公房分配或租赁解决住房问题。随着市场发展，租赁仍是居民解决居住问题的重要方式。
按照提供者不同，房屋租赁分为个人租赁和机构租赁。个人租赁包括自行出租或委托中介机构出租；机构租赁包括房地产开发企业出租新建房屋、机构自持房屋出租、长期租赁再转租等方式。此外，依据租赁期限，可分为长期租赁和短期租赁。
二、房屋租赁市场发展历程
- 住房制度改革前：福利租房阶段
- 20世纪90年代：市场化租房兴起阶段
- 21世纪初期：保障性住房租赁发展阶段
- 近年：积极培育租赁市场，推动专业化住房租赁发展阶段
第二节 房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
（一）概念
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的协议，用于明确双方在租赁中的权利与义务。在商品房租赁中，这种合同是双方民事关系的主要依据，通常以书面形式记录，作为双方遵循的基本规范。
（二）法律特征
- 使用权转移，所有权不变：房屋租赁合同只转移房屋使用权，而非所有权，承租人只能按合同使用房屋并获得收益，不得处分房屋。
- 诺成、双务、有偿：合同自双方达成协议即成立，不依赖房屋交付，出租人移交使用权换取租金，承租人支付租金获取使用权，双方互负权利义务。
- 网签和备案制度：签订房屋租赁合同后，还需通过城市房屋网签系统备案，由住房城乡建设（房地产）主管部门办理登记手续。
第二节 房屋租赁合同
二、房屋租赁合同的主要内容
根据《民法典》第七百零四条，租赁合同通常应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式、房屋维修等条款。《城市房地产管理法》第五十四条规定，出租人与承租人应签订书面合同，明确租赁期限、用途、租金、修缮责任及双方其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。
《商品房屋租赁管理办法》对合同内容作了进一步规定，主要包括：
- 当事人的姓名或名称及住所信息。
- 房屋坐落、面积、结构、附属设施以及家具和家电等内部设施状况。
- 租金及押金金额与支付方式。租金是承租人为获得房屋使用权而支付的经济对价，是合同的核心内容，应明确标准与支付方式。
- 租赁用途及房屋使用要求。承租人应按合同约定使用房屋，若需变更用途，应征得出租人同意。
- 房屋及室内设施的安全性。
- 租赁期限。《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。租期届满可续签，但续期不得超过二十年。若未签订书面合同，则视为不定期租赁。
- 租金支付期限。《民法典》第七百二十一条规定，承租人应按约定期限缴纳租金。若未约定，租期未满一年按期末支付，租期一年以上则每年支付一次，剩余不足一年按租期届满支付。
- 房屋维修责任。
- 物业服务及水、电、燃气等费用缴纳方式。
- 争议解决方式与违约责任。
- 其他约定事项，如房屋被征收或拆迁的处理办法。
建设与房地产管理部门可会同工商部门制定租赁合同示范文本，供双方参考使用。
三、房屋租赁合同当事人的权利与义务
（一）出租人的权利
出租人最基本的权利是收取租金。如承租人未按期支付租金，出租人有权单方解除合同。
（二）出租人的义务
- 提供符合要求的房屋及设施：出租人应按合同将房屋交付承租人，并在租赁期间确保房屋及附属设施符合约定用途，且不存在危及人身或财产安全的隐患。
- 房屋维修：出租人应按合同承担维修义务，保证房屋及设施安全。如房屋出现故障，承租人应及时通知，出租人未在合理期限内修复，影响使用的，应承担赔偿或减租责任。若出租人未履行维修义务，承租人可自行维修，费用由出租人承担。
第二节 房屋租赁合同
（二）承租人的权利与义务
1. 承租人的权利
承租人在租赁期间享有房屋的使用权和收益权。为保障承租人的合法权益，法律还赋予承租人一些特殊权利，包括：
- 优先购买权：在房屋出售时，承租人可优先购买租赁房屋。
- 买卖不破租赁：房屋买卖不影响现有租赁关系，承租人的权益受保护。
2. 承租人的义务
- 支付租金：承租人应按合同约定的期限缴纳租金。如未明确，可协商补充。逾期不支付，出租人有权要求在合理期限内付款，仍未支付的，出租人可解除合同。
- 合理使用与妥善保管：承租人应按照合同规定使用房屋，并妥善保管。如擅自改动或不当使用造成损坏，出租人可解除合同并要求赔偿。
- 租赁结束时归还房屋：合同期满或因违约导致合同解除时，承租人需按合同约定状态返还房屋，否则承担违约责任或赔偿损失。
四、房屋租赁合同的解除
合同解除是指在合同有效成立后，未履行或未完全履行前，合同关系提前终止。根据解除权的行使主体不同，可分为双方解除和单方解除：
（一）出租人单方解除
主要情形包括：
- 承租人未经同意擅自转租房屋；
- 擅自改变房屋主体结构或扩建；
- 未按合同约定使用房屋，造成损坏；
- 未在合理期限内支付租金；
- 不定期租赁，出租人提前通知解除；
- 法律法规规定的其他情形。
（二）承租人单方解除
依据《民法典》规定，承租人在以下情况下可单方解除合同：
- 因非承租人原因，房屋部分或全部毁损，无法实现合同目的；
- 不定期租赁合同；
- 房屋存在危及承租人安全或健康的情况；
- 房屋被司法或行政机关查封；
- 房屋权属存在争议；
- 房屋使用违反法律、行政法规的强制性规定；
- 法律法规规定的其他可提前解除合同情形。
第三节 商品房屋租赁管理规定
一、房屋租赁基本要求
（一）房屋依法可出租
公民、法人及其他组织可以对合法所有或国家授权管理的房屋进行出租。但以下房屋不得出租：
- 违法建筑；
- 不符合安全、防灾等强制性标准的建筑；
- 擅自改变使用性质的房屋；
- 法律法规禁止出租的其他情形。
（二）租住面积要求
为防止“群租”，出租房屋应以原设计房间为最小单位，人均居住面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台及地下储藏室不得用于居住。以北京和上海为例：
- 北京：人均面积不得低于5㎡，单个房间不超过2人，不得按床位出租；
- 上海：任意房间超过2人即认定为群租。
违规出租或转租将由行政管理机关处罚。
（三）签订书面合同
《民法典》规定，租赁期六个月以上应采用书面合同，未采用书面形式视为不定期租赁，可随时解除。租期届满若承租人继续承租，需征得出租人同意并重新签订合同。
（四）合理确定各方权利义务
在租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金，双方权利义务应合理明确。
第四节 房屋转租及租赁管理规定
二、房屋转租基本要求
房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租给第三方的行为。
（一）转租要求
- 须经出租人书面同意：承租人转租房屋必须取得出租人的书面同意。这包括合同中已明确允许转租，或事后书面批准。未经同意转租的，出租人可解除合同并收回房屋，但如出租人在六个月内未提出异议，法院通常不支持以此解除合同或认定转租无效。
- 转租期限限制：转租期限不得超过原租赁合同剩余期限，除非出租人与转租人协商一致。转租需签订转租协议，并办理登记备案手续。
（二）转租效力
转租不影响承租人与出租人之间原合同的效力。若第三人对房屋造成损失，承租人应承担赔偿责任。未经同意的转租，出租人可解除合同。
三、房屋租赁中的禁止行为
（一）禁止出租不符合条件的房屋
- 违法建筑不得出租；
- 不符合安全、防灾等强制性标准的房屋不得出租；
- 禁止改变房屋使用性质（如办公房改居住、住宅改商业）；
- 法律法规规定的其他禁止出租情形（如未完全产权的经济适用房、公共租赁住房未经批准转租等）。
（二）禁止提供“群租房”
出租住房应以原设计房间为最小单位，人均建筑面积不得低于地方政府标准，厨房、卫生间、阳台及储藏室不得用作居住。北京、上海对群租有严格标准：北京单间最多2人，人均面积不低于5㎡；上海房间超过2人即认定为群租。违规行为将由行政机关处罚。
（三）租金不得随意提高
租赁合同有效期内，出租人不得单方面提高租金水平。
（四）禁止违法违规改建房屋
承租期间不得擅自改建或增设房屋结构，以确保安全与合法性。
四、稳定出租房屋租赁关系的特殊规定
- 优先购买权：出租人出售租赁房屋前应在合理期限内通知承租人，承租人有权以同等条件优先购买。此权利适用于出售、抵押折价、委托拍卖等情形，但必须在同等条件下提出。
- 买卖不破租赁：房屋所有权变动不影响租赁合同效力，承租人及其相关人员可继续承租。
- 优先承租权：租赁期满，承租人继续使用房屋且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租期为不定期。承租人享有以同等条件优先承租的权利，需满足合法合同关系、房屋继续出租、同等条件及合理期限主张等要件。
- 其他规定：承租人死亡时，其生前共同居住的人可继续租赁；房屋在出租期间被抵押或查封，原合同继续有效，但若出租前已抵押或查封，承租人不能要求新房屋受让人继续履行合同。
第四节 商品房屋租赁登记备案
办理商品房屋租赁登记备案需提交以下材料：
- 房屋租赁合同；
- 租赁当事人的身份证明；
- 房屋所有权证书或其他合法权属证明；
- 建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
提交材料必须真实、合法、有效，不得隐瞒或提供虚假信息。房屋租赁登记备案可书面委托他人办理。
第五节 商品房屋租赁登记备案及其他管理
二、商品房屋租赁登记备案办理
当事人提交的材料齐全、符合法定形式，且出租人与房屋权属证明记载一致、不属于禁止出租的房屋，建设（房地产）主管部门应在3个工作日内完成登记备案，并向当事人发放房屋租赁登记备案证明。如材料不齐全或不符合法定形式，应告知当事人需要补正的内容。
三、商品房屋租赁登记备案证明
备案证明应载明出租人和承租人的姓名（名称）、有效身份证件及号码、房屋坐落、租赁用途、租金及租赁期限等信息。若证明遗失，可向原登记备案部门补领。租赁信息发生变化、续租或终止时，当事人应在30日内办理变更、延续或注销手续。
四、商品房屋租赁登记备案信息系统
各级房地产主管部门应建立房屋租赁登记备案信息系统，实现网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。备案信息应包括：
- 出租人的姓名（名称）及住所；
- 承租人的姓名（名称）、身份证件类型及号码；
- 出租房屋的坐落、用途、租金及租赁期限；
- 其他需要记载的内容。
五、商品房屋租赁登记备案效力
未办理登记备案不影响租赁合同的效力，合同成立只需双方就主要条款达成一致。已备案的合同具有对抗第三人的效力：若同一房屋签订多份合同，已备案合同优先执行，除非未备案承租人已合法占有房屋。
六、商品房屋租赁合同网签备案
国有土地上的租赁房屋应进行合同网签备案。房地产经纪机构及租赁企业需注册系统用户，提交资料、核验交易条件、录入合同信息，并由主管部门备案赋码完成网签。部分城市规定，只有完成网签的租赁合同，承租人才可享受子女入学、积分落户、公积金提取及居住证办理等权利。
七、其他房屋租赁管理
1. 已购公房租赁管理
已购公房指城镇职工根据国家及地方政策，以成本价或标准价购买的公有住房。管理规定因地区而异，例如广州规定：已付清房款并取得房地产权证的房屋可抵押、出租，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续；原产权人及配偶不得再享受福利政策分配或租住公有住房。北京、上海部分地区已取消已购公房上市租赁管理规定。
2. 公共租赁住房管理
公共租赁住房面向中低收入住房困难家庭、新就业无房职工及城镇稳定就业的外来务工人员。2014年起，公共租赁住房与廉租住房并轨管理，统称公共租赁住房，不再单独管理廉租住房。住房保障部门根据本地实际情况确定供应对象及租金标准，并报政府批准后公布执行。
（一）供应对象
供应对象为城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工及在城镇稳定就业的外来务工人员，具体条件由当地住房保障主管部门确定并向社会公布。
（二）租金水平
公共租赁住房租金一般略低于同地段市场租金水平，并可根据保障对象支付能力实施差别化租金或减免。政府投资建设的公共租赁住房可适当补贴低收入保障对象，社会投资建设的住房亦可按规定给予补贴。各地可动态调整租金减免或补贴额度，直至按市场价格收取。
第五节 公共租赁住房租赁管理
（三）公共租赁住房租赁合同
公共租赁住房配租对象选定后，房屋所有权人或其委托的运营单位应与承租人签订书面租赁合同，租期一般为5年。合同签订前，房屋所有权人或运营单位应向承租人说明涉及其责任的条款及需退回住房的情形。
公共租赁住房租赁合同通常应包括以下内容：
- 合同双方当事人的名称或姓名；
- 租赁期限、租金及支付方式；
- 房屋的坐落、用途、面积、结构、室内设施与设备，以及使用要求；
- 房屋维修责任；
- 物业服务及水、电、燃气、供热等费用承担；
- 退回住房的情形；
- 违约责任及争议解决方式；
- 其他应当约定的事项。
各省、自治区及直辖市住房城乡建设（住房保障）主管部门应制定示范合同。合同签订后，所有权人或其委托的运营单位应在30日内向市、县级住房保障主管部门备案。
（四）公共租赁住房合同终止
合同终止主要情形包括：
1. 违法使用住房
- 擅自转借、转租或调换住房；
- 改变住房用途；
- 破坏或擅自装修住房且拒不恢复原状；
- 在住房内从事违法活动；
- 无正当理由连续闲置6个月以上。
承租人拒不退回住房的，住房保障主管部门应限期要求退回；逾期可申请法院强制执行。
2. 拖欠租金
承租人累计拖欠租金达6个月以上，应腾退住房。
3. 期满未申请续租
承租人应在租赁期满前3个月提出续租申请，未申请者到期需腾退住房。
4. 其他情形
- 申请续租但审核不符合条件；
- 租赁期内通过购买、继承或赠与获得其他住房，不再符合公共租赁住房条件；
- 租赁期内承租或购买其他保障性住房。
在上述情形下，房屋所有权人或运营单位应安排合理搬迁期，搬迁期内租金按合同约定缴纳。