第一节 个人住房贷款政策
一、个人住房贷款政策概述
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人提供的，用于购买住房的贷款。我国的个人住房贷款主要分为商业性个人住房贷款和住房公积金贷款两类，其中住房公积金贷款通常由商业银行代发，也称委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展较慢。直到1998年住房制度改革全面推进后，该业务才迎来快速发展。
二、近年来个人住房贷款政策调整
随着国务院房地产调控政策的推进，个人住房贷款实行差别化信贷政策，旨在降低风险、打击投机、保障自住需求，并平抑房价过快上涨。
2016年2月，中国人民银行和银监会发布《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》(银发〔2016〕26号)，规定在未实施限购的城市中：首次购买普通住房的家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为25%，各地可适当下调5个百分点；已有一套住房且贷款未结清的家庭，改善居住条件再次购房，最低首付款比例不低于30%。
2019年10月，中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(2019第16号)，明确新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月的贷款市场报价利率(LPR)为基准加点确定。首套贷款利率不得低于对应期限LPR，二套贷款利率不得低于LPR加60个基点。例如，2019年10月8日首套5年以上贷款的LPR为4.85%，二套贷款利率则为5.45%。同时，各地人民银行负责指导市场利率定价，并确定首套和二套贷款加点下限。
贷款市场报价利率(LPR)是商业银行对最优质客户执行的基础利率，其他贷款利率可在此基础上加减。过去我国使用存贷款基准利率，由人民银行发布，主要作为货币政策调控工具。LPR通过报价行自主报价，经过加权平均计算形成并对外公布。
三、个人住房贷款相关规定
(一)贷款条件与申请资料
1. 贷款申请条件
- 借款人为具备完全民事行为能力的中国公民，或符合国家规定的境外个人；
- 贷款用途明确且合法；
- 贷款金额、期限和币种合理；
- 借款人有还款意愿和能力；
- 信用记录良好，无重大不良信用；
- 贷款机构规定的其他条件。
2. 申请需提交资料
- 借款人书面申请及身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效证件）；
- 家庭稳定收入证明；
- 购房合同、意向书或相关批准文件；
- 抵押物或质物清单、权属证明及抵押/质押同意证明；抵押物评估证明；保证人资信证明及担保同意书；
- 申请住房公积金贷款的，需要提供公积金管理部门出具的证明；
- 贷款机构要求的其他资料。
(二) 个人住房贷款风险防范
根据中国银保监会规定，个人住房贷款应遵循贷款年限、房产价值比例及抵押物价值等规定，以防范风险。
- 各地可根据市场状况设定合理贷款成数上限，一般不超过房产价值的80%。
-
借款人住房贷款月支出与收入比应控制在50%以内（含50%），月总债务支出与收入比控制在55%以内（含55%）。
计算公式：
房产支出/收入比 = (本次贷款月还款额 + 月物业费) / 月均收入
所有债务/收入比 = (本次贷款月还款额 + 月物业费 + 其他月债务偿还额) / 月均收入 - 对非国内长期居住的借款人，贷款人应调查其境外工作及收入情况，并评估购房目的及偿还能力。
- 抵押物价值应以交易成交价或评估价较低者为准，并区分不同抵押物的状况。
- 对新建房贷款，应进行整体评估，可选择内部评估，但需有持证房地产估价师出具意见书，或委托独立机构评估。对于精装修或售价明显高于周边的楼盘，需重点关注。
- 借款人在贷款申请过程中，应配合贷款人调查贷款内容，并遵守面谈制度。
- 贷款经办人员在审批前至少与借款人面谈一次，了解借款人情况及贷款用途，贷款申请表或合同需经见证签署。
- 贷款人应向房地产管理部门核查拟抵押房屋权属情况。发放贷款后，应及时办理抵押登记手续。
第二节 房地产抵押制度
一、房地产抵押的概念及特征
(一) 房地产抵押的概念
《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订)指出，房地产抵押是指抵押人以合法房地产向抵押权人提供债务履行担保，但不转移占有。抵押人可为公民、法人或其他组织，抵押权人则为接受抵押保障债务履行的主体。
《民法典》第三百四条规定：债务人或第三人将财产抵押给债权人，债务人未履行到期债务时，债权人有权优先受偿。
(二) 房地产抵押的特征
房地产抵押的核心特征是不转移占有，这与质押或房地产典当不同。抵押关系成立后，债务人到期不能清偿债务，债权人可依法从抵押房产折价或拍卖所得中优先受偿。
与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，即“按揭”，是贷款购房并以所购房屋及土地使用权设立抵押担保的行为，是住房市场与抵押市场的结合。
二、房地产抵押的主要类型
- 一般房地产抵押：为担保债务履行，债务人或第三人不转移房地产占有，将房地产抵押给债权人。债务人不履行债务时，抵押权人可依法优先受偿。
- 在建工程抵押：抵押人以在建工程及合法取得的土地使用权作为担保，向银行贷款继续建设，抵押不转移占有。
- 预购商品房贷款抵押：购房人支付首付款后，由贷款银行代付余款，将所购商品房抵押给银行，以保证贷款偿还。
- 最高额抵押：为担保一定期间内连续发生的债权，债务人或第三人用房地产提供担保。债务不履行时，抵押权人在最高债权额范围内优先受偿。已存在债权，经同意可纳入最高额抵押担保。
三、房地产抵押设定的条件
(一) 不得设定抵押权的房地产
- 土地所有权；
- 宅基地、自留地等集体土地使用权（法律另有规定除外）；
- 为公益目的的非营利性教育、医疗及其他设施；
- 权属不清或存在争议的房地产；
- 文物保护建筑及具有重要纪念意义的建筑物；
- 依法公告拆迁范围内的房地产；
- 被查封、扣押或其他形式限制的房地产；
- 法律、行政法规禁止抵押的其他财产。
(二) 可设定抵押权的房地产
- 建筑物抵押时，其建设用地使用权应一并抵押；以土地使用权抵押的，建筑物应一并抵押。
- 以出让方式取得的土地使用权抵押，所担保债务期限不得超过剩余使用年限。
- 共有房地产抵押，应征得其他共有权人书面同意。
- 预购商品房抵押，项目须符合转让条件并取得预售许可证。
- 已出租的房地产设定抵押，应告知抵押权人租赁情况，租赁合同继续有效，抵押权设立后租赁不得对抗抵押权。
- 有限产权房地产抵押，抵押额以权利人可处分和收益份额为限。
- 抵押人死亡或被宣告失踪，继承人或代管人应继续履行抵押合同。
- 合同不得约定债务未清偿时抵押物自动转移给抵押权人。
- 抵押物应投保，由抵押人负担保险费，保险受偿抵押权人优先。
- 抵押期间，抵押人可转让抵押财产，但需通知抵押权人，抵押权不受影响。
- 抵押权不得与债权分离单独转让或作为其他债权担保。
- 抵押人不得损害抵押财产价值，抵押权人可要求停止。
- 抵押权人可放弃抵押权或调整顺位。
- 可将多宗房地产一并设定抵押。
- 抵押必须签订合同并办理登记，登记后抵押权生效，未登记则不生效且不享有优先受偿权。
四、房地产抵押合同
(一) 房地产抵押合同的性质与效力
房地产抵押是一种担保债权债务履行的方式。房地产抵押合同是抵押人为了保证债务履行而与抵押权人签订的协议，明确双方权利义务，是主债权合同的附属合同。《民法典》规定，设立担保物权须依法订立担保合同。若主合同无效，附属担保合同亦无效，但法律另有规定的除外。若担保合同被认定无效，债务人、担保人或债权人有过错的，应根据过错各自承担民事责任。
(二) 房地产抵押合同应载明内容
1. 一般房地产抵押合同
- 抵押人和抵押权人的名称或个人姓名、住所；
- 被担保债权的类型和数额；
- 抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积及所有权或使用权归属；
- 抵押房地产价值；
- 占有管理人、管理方式、责任以及意外损毁责任；
- 债务履行期限；
- 担保范围及违约责任；
- 争议解决方式；
- 合同订立时间和地点；
- 双方约定的其他事项。
对于预购商品房抵押，需提交生效的购房合同；如抵押物需投保，应明确抵押权人作为优先受偿人。合同不得约定债务未清偿时抵押物自动归抵押权人所有。若限制抵押物出租或用途变更，应在合同中约定。
2. 在建工程抵押合同
- 国有土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证编号；
- 已交或需交土地出让金；
- 已投入在建工程款；
- 施工进度及竣工日期；
- 已完成工作量和工程量。
五、房地产抵押估价
为规范房地产抵押估价、防范信贷风险，原建设部、中国人民银行及银监会联合下发《房地产抵押估价管理通知》(建住房[2006]8号)，明确房地产管理部门、金融机构及估价机构的职责。
(一) 房地产管理部门要求
- 建立并完善估价机构及注册估价师信用档案；
- 完善商品房预售合同登记、房屋权属登记等信息系统，提供便捷查询；
- 不得要求抵押当事人指定评估机构或委托评估；
- 定期抽检估价报告，对违规行为严肃查处并记入信用档案。
(二) 商业银行规定
- 发放房地产抵押贷款前，应确定抵押价值；
- 原则上由银行委托评估机构估价，费用由委托方承担；
- 评估应由具资质的机构执行，选用机构需公正、透明，银行内部非信贷决策部门负责选用；
- 银行及员工不得向估价机构收取回扣或非法费用；
- 应监测抵押房市场价格变化，必要时委托机构重新评估；
- 处置抵押房前，应进行市场价值评估。
(三) 房地产估价机构要求
- 坚持独立、客观、公正原则；
- 严格执行估价规范和标准；
- 不得迎合高估或低估要求，不得通过回扣、压低收费等不正当手段承揽业务。
第三节 住房公积金制度
一、住房公积金制度概述
(一) 住房公积金的性质
住房公积金本质上属于工资性收入，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资一定比例缴存住房公积金，实际上增加了职工的住房工资，从而促进住房分配机制的转型。
(二) 住房公积金的特点
- 义务性：在职职工及其所在单位必须按规定缴存住房公积金，按照规定基数和比例按月缴纳。
- 互助性：住房公积金可集中全体职工资金形成规模效应，有房职工帮助无房职工，暂不购房者支持即期购房者，实现互助和改善居住条件。
- 保障性：住房公积金用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，除管理费用和贷款风险准备金外，还可用于安居工程、住宅建设及危旧房改造等。
(三) 住房公积金制度作用
- 作为法定住房货币分配方式，实现住房实物分配向货币工资分配的转型，增加职工工资中的住房消费比例。
- 建立职工个人住房资金积累机制，提高职工解决住房问题能力，调整消费结构，促进住房消费和有效需求增长。
- 提供低利率住房公积金贷款，促进政策性住房信贷体系建设。
(四) 住房公积金管理基本原则
原则为“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，保障住房公积金规范管理、安全运作及所有人权益。
二、住房公积金缴存、提取和使用
(一) 住房公积金缴存
1. 缴存对象
包括国家机关、国企、城镇集体企业、外资企业、私营企业及其他单位在职职工均需缴存。符合条件的城镇务工人员可由单位和职工缴存，个体工商户和自由职业者可申请缴存。
2. 缴存基数
缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，不得高于所在地上一年度职工月平均工资的3倍，各地可根据实际情况确定。单位每年核定缴存基数一次。
3. 缴存比例
缴存比例是指职工个人和单位按职工上一年度月平均工资缴存住房公积金的比例，目前不得低于5%。具体比例由住房公积金管理委员会拟定，经政府批准后执行。
4. 月缴存额计算
住房公积金月缴存额 = (职工月平均工资 × 个人缴存比例) + (职工月平均工资 × 单位缴存比例)
5. 查询与对账
管理中心为每位缴存职工发放有效凭证，全面记录账户增减、变动和结存情况。每年6月30日结息后，管理中心向职工发送对账单，与单位核对。如对缴存情况有异议，可向管理中心或受委托银行申请复议。
(二) 住房公积金的提取和使用
1. 个人住房公积金提取
职工缴存的住房公积金在特定条件下可提取，用于住房消费或因丧失缴存条件而取出个人账户余额。
（1）住房消费提取
- 购买、建造、翻建或大修自住住房；
- 偿还住房贷款本息；
- 房租支出超家庭工资收入规定比例的，可提取用于支付房租（具体比例由当地公积金管理委员会确定）。
（2）丧失缴存条件提取
- 退休或离职；
- 完全丧失劳动能力并终止劳动关系；
- 出境定居；
- 职工死亡或被宣告死亡，由继承人或受遗赠人提取账户余额；如无继承人或受遗赠人，账户余额纳入公积金增值收益。
2. 住房公积金使用
缴存职工在缴存期间可依法使用公积金，最主要的方式是申请个人住房公积金贷款，用于购买、建造、翻建或大修自住住房。公积金个人贷款是住房公积金使用的核心形式。
三、住房公积金个人住房贷款
(一) 个人住房公积金贷款特征
- 贷款对象：必须为公积金缴存人，缴存期限≥6个月且处于正常缴存状态，未还清贷款前不得再次申请贷款。
- 贷款流程：商业银行受托办理贷款，部分城市由住房公积金中心自主受理。审批由当地住房公积金管理中心负责，受理后15日内做出准贷或不准贷决定，并通知申请人。
- 贷款额度与利率：贷款额度受贷款成数、借款人还款能力、单笔最高额度及公积金缴存余额限制，利率低于商业性住房贷款利率。
(二) 近年来相关政策
住房公积金个人住房贷款政策逐步完善，保障缴存职工自住需求，具体政策依据各地住房公积金管理委员会和政府规定。
(三) 个人住房贷款相关规定
1. 申请所需材料
- 身份证明：居民身份证、户口簿等；
- 婚姻状况证明：结婚证、离婚证等；
- 首付款证明：新建住房提供售房单位发票或收据，再交易住房提供售房人或第三方收据，建造/翻建/大修住房提供施工单位收款凭证；
- 贷款用途证明：购房提供备案购房合同或其他文件，建造/翻建提供工程概预算及批准文件，大修提供房屋权属及安全鉴定、工程概预算等；
- 贷款担保资料：抵押或质押需提供权利清单、权属证明及处分权人同意书；保证担保提供相关资料；
- 贷款收款账户资料及还款账户资料；
- 异地贷款需提供异地住房公积金缴存和使用证明；
- 其他需要的资料。
2. 贷款期限与额度
- 贷款期限不得超过30年，贷款到期日不超过申请人法定退休年龄+5年；
- 贷款额度和适用利率按等额本息法计算月均还款额，不超过申请人月收入规定比例；
- 单笔贷款额度不得超过申请人公积金账户余额的一定倍数。