第八章 不动产登记与权属确认制度

登记不是流程终点，而是确认你是否真正拥有这套房。

第一节 不动产登记概述

一、不动产登记的概念和范围

(一) 不动产登记的概念

根据《民法典》的规定，国家实行统一的不动产登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 必须依法登记方可发生法律效力；未经登记，一般不产生效力，但法律另有规定的除外。 不动产登记是指登记机构依法将不动产权利及其他法定事项记载于登记簿，公开权利状态和变化情况， 是物权公示的一种形式。

(二) 不动产登记的范围

不动产登记适用于土地、海域及附着物，如房屋、林木等。主要包括： 集体土地所有权、房屋及建筑物所有权、森林和林木所有权、耕地及其他土地承包经营权、 建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权及法律规定应登记的其他不动产权利。

二、不动产登记制度的类型

各国的不动产登记制度依据登记内容和方式不同，主要分为契据登记制和产权登记制两类。

(一) 契据登记制

契据登记制基于“对抗要件主义”，即不动产权利的变更或他项权利的设立在合同成立时即生效， 登记只是对抗第三人的条件。特点包括：登记仅形式审查、具有公示力但无公信力、未经登记不能对抗第三人。 法院可裁定登记契约无效，登记机构不承担责任。此制度最早由法国实施，又称“法国登记制”。

(二) 产权登记制

产权登记制遵循“成立要件主义”，即不动产权利须经登记方可成立。此制度可细分为权利登记制和托伦斯登记制。

1. 权利登记制

登记机构设登记簿，记载不动产权利的取得和变更情况。未经登记，权利不产生效力，也无法对抗第三人。 登记采取实质审查，登记内容具有公信力，对善意第三人有效。此制度源自德国，故称“德国登记制”。

2. 托伦斯登记制

托伦斯登记制由澳大利亚托伦斯创立，登记后发放权属证书，权利一旦登记即具有法律效力。登记采取强制性，正副本登记簿内容一致，权利人凭证书行使权利。

三、不动产登记的目的

随着《不动产登记暂行条例》及其实施细则出台，我国不动产登记体系逐步完善。登记制度对于政府管理效率、群众办事便利及企业交易安全均具有重要意义。

(一) 保护权利人的合法权益

不动产登记簿是物权归属和内容的依据。登记确认权利状态，凡记载于登记簿的权利人，即被推定拥有该权利。 对于房屋所有权、建设用地使用权、抵押权等，经登记的权利受法律保护，任何侵害行为都须承担法律责任。

(二) 维护交易安全

登记簿具有公信力，能准确反映不动产的权利归属和内容。交易当事人通过查询登记簿，可以判断不动产权利状况， 避免因信息不清而造成的交易风险或欺诈行为。

(三) 便于国家管理和宏观调控

不动产登记有助于政府掌握土地、房屋等不动产的权属、位置、面积、建筑年代等信息，方便征税、管理及宏观调控。

四、不动产登记的原则

(一) 依申请登记原则

不动产登记通常应当依当事人申请办理，但以下情况除外：

  1. 登记机构依据人民法院、人民检察院或其他国家机关的正式文件直接办理登记；
  2. 依照法律法规或职权直接办理登记的情形。

(二) 一体登记原则

房屋、建筑物及森林、林木等附着物的所有权登记，应当与其所附着的土地或海域一并进行，确保权利主体一致。

(三) 连续登记原则

未办理首次登记的，不得办理其他类型登记，但以下情况除外：

  1. 预购商品房预告登记或抵押预告登记；
  2. 在建建筑物抵押登记；
  3. 预查封登记；
  4. 法律、行政法规规定的其他情形。

(四) 属地登记原则

  1. 不动产登记由不动产所在地县级人民政府登记机构办理，直辖市或设区市可统一办理所属区的登记；
  2. 跨行政区的不动产登记由相关登记机构分别办理；如跨区域登记无法分别办理，需协商或由上级政府指定机构办理。登记完成后，应将登记结果书面告知涉及的其他登记机构。

五、不动产登记簿

(一) 不动产单元

不动产单元是指具有封闭界线、独立使用价值的空间，是登记的基本单位，具有唯一编码。 其主要特征包括明确的界址、地理空间的唯一性以及独立使用价值。在《不动产登记暂行条例》颁布前，土地以宗地、房屋以基本单元为登记单元。

(二) 不动产登记簿

不动产登记簿是由登记机构制作的官方记录，记载辖区内不动产及其权利状况，具有法律效力。 《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记后生效。登记簿既反映不动产的自然状态，也记录权利关系，是统一登记制度的核心工具。

(三) 登记簿记载事项

登记簿主要记录三类信息：

  1. 自然状况：坐落、界址、空间界限、面积、用途等；
  2. 权属状况：权利主体、类型、来源、期限及权利变化等；
  3. 权利限制与提示事项：包括抵押、异议、预告登记和查封等信息。
登记机构必须准确、完整、清晰地记载信息，任何人不得损毁或擅自修改登记簿。

六、不动产物权生效时间

(一) 法定生效

某些物权（如国家所有土地）不需登记即可生效。

(二) 事实行为成就时生效

依据法院、仲裁或政府征收决定设立、变更、转让或消灭物权；继承或受遗赠取得不动产；合法建造取得房屋所有权等。 注意：对上述已生效物权的处分仍需先登记，才能产生物权效力。

(三) 登记生效

登记是物权公示的主要方式。除法定或事实行为生效的情形外，其他物权设立、变更、转让和消灭，须依法登记后生效。 包括：买卖、交换、赠与、分割登记及合同约定的抵押登记等。

七、不动产登记机构

(一) 机构设置

登记机构负责办理不动产登记活动。通常由不动产所在地县级政府设立；直辖市或设区市可统一管理所属区登记事务。

(二) 机构职责

登记机构应：

  1. 核验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
  2. 就登记事项向申请人询问；
  3. 如实、及时登记有关事项；
  4. 履行法律、法规规定的其他职责。
登记机构不得要求评估、不进行重复登记或超出职责范围的行为。 权利人和利害关系人可以查询或复制登记资料。因登记错误造成损失的，登记机构承担赔偿责任，可向责任方追偿。

第二节 不动产登记的类型

一、按照登记业务类型分类

(一) 首次登记

不动产首次登记是指不动产权利首次被记载于登记簿，包括总登记和初始登记。 未办理首次登记的，不得进行其他类型登记，但法律法规另有规定的除外。

(二) 变更登记

变更登记是指因权利人信息或不动产状况发生变化而进行的登记，适用情形包括：

(三) 转移登记

转移登记是指权利人发生变化而进行的登记，适用情况包括： 买卖、继承、赠与、互换不动产；以不动产入股或出资；不动产分割或合并；共有权变化；法院或仲裁裁定导致权属转移；抵押权或地役权因权利转移而变更；以及法律法规规定的其他权利转移情形。

(四) 注销登记

注销登记是指权利消灭后的登记，包括：

(五) 更正登记

更正登记是登记机构根据申请或职权对登记簿错误信息进行修正。 若错误登记已涉及权利处分、预告登记或查封登记，则不予更正。

(六) 异议登记

异议登记是指利害关系人对登记簿记载提出异议并记载于登记簿。申请人需在15日内提交法院或仲裁受理材料，否则异议登记失效。登记期间，登记机构须告知申请人已有异议登记的权利处理情况。

(七) 预告登记

预告登记用于保全将来发生的不动产物权请求权，使其对抗第三人。 可用于商品房预售、买卖、抵押、设定抵押权等情况。预告登记未到期时，如权利消灭或放弃，可申请注销。

(八) 查封登记

查封登记是依据法院或相关机关的查封裁定及执行通知，将不动产情况记载于登记簿，包括查封、预查封和轮候查封等类型。

(九) 抵押权登记

抵押权登记是登记机构根据当事人申请，将抵押权设立、变更、转移和注销情况记载于登记簿。分为一般抵押权和最高额抵押权登记，分别包括设立、变更、转移、注销及最高额确定等登记事项。

二、按照登记物的类型分类

三、按照登记物权分类

第三节 不动产登记的程序

办理不动产登记一般包括以下步骤：申请、受理、审核、登簿和发证。

一、申请

根据申请主体不同，分为共同申请和单方申请。不动产登记通常以共同申请为原则，单方申请为例外。

1. 共同申请

共同申请是指权利变动的双方当事人共同向登记机构申请登记，主要适用于法律行为引起的物权变动，如买卖、交换、赠与、抵押等。

2. 单方申请

单方申请适用于以下情形：

  1. 尚未登记的不动产首次登记；
  2. 继承或受遗赠取得不动产权利；
  3. 法院、仲裁或政府生效文件设立、变更、转让或消灭不动产权利；
  4. 不涉及权属的变更登记，如姓名、名称或自然状况变化；
  5. 不动产灭失或权利人放弃权利，申请注销登记；
  6. 申请更正或异议登记；
  7. 预售人未按约定办理预告登记，由预购人申请；
  8. 法律法规允许的其他单方申请情形。

当事人可以委托他人代为申请，代理人需提供授权委托书。自然人处分不动产，无法现场签署授权书的，应提供公证授权；境外申请人须按国家规定办理公证或认证。
无民事行为能力人或限制行为能力人的不动产登记，应由监护人代为申请，并提供身份证明、监护关系材料及相关书面证明。

二、受理

登记机构收到申请材料后，应当对材料齐全性和合法性进行审核：

未当场书面告知不予受理的，视为已受理。

三、审核

登记机构在受理后应审核：

同时需查验：

四、登簿

登记申请符合条件的，应及时登记，将不动产物权变动情况记入登记簿。申请不符合条件的，应书面告知申请人不予登记。 登记事项自记载于登记簿时完成。申请人在登记前可撤回登记申请。

五、发证

登记完成后，登记机构依法向申请人核发不动产权属证书或登记证明。

六、申请登记所需材料

(一) 国有建设用地使用权和房屋所有权登记

1. 首次登记所需材料

2. 变更登记所需材料

3. 转移登记所需材料

4. 注销登记所需材料

(二) 土地和房屋抵押权登记

1. 首次登记

2. 变更登记

3. 转移登记

4. 注销登记

(三) 更正登记

权利人或利害关系人申请更正登记，应提交：

(四) 异议登记

(五) 预购商品房预告登记

如预购人单方申请，需提供相应材料；如已办理在建建筑物抵押权登记，还需一并申请抵押权注销并提交相关证明。

(六) 申请材料的一般要求

七、不动产登记收费

住宅类不动产登记费按件收取，如多方共同申请，由登记权利人缴纳。

第四节 不动产登记资料的查询

一、不动产登记资料的概念

不动产登记资料是指登记过程中产生并收集的各类文字、图件等资料，包括登记簿及登记结果资料，以及登记原始资料。
原始资料包括：不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果，以及登记机构的审核材料。

二、不动产登记资料的查询程序

(一) 提出查询申请

权利人或利害关系人需查询或复制登记资料，应向不动产登记机构提出申请。 申请时应提交：查询申请书、查询目的说明、申请人身份证明材料；利害关系人需提供利害关系证明。 委托他人查询的，应提交代理人身份证明和授权委托书。 权利人查询其自身资料无需说明查询目的；国家机关查询需提供工作证及协助查询证明。

(二) 查询机构提供资料

对符合规定的申请，登记机构应当当场提供查询；如因特殊情况无法当场提供，应在 5 个工作日内完成。

(三) 查询结果及证明出具

查询人要求复制资料的，登记机构应提供复制件。 查询人要求出具查询结果证明的，登记机构应出具并注明查询目的和日期，加盖登记机构查询专用章。

三、对查询机构和查询人的要求

(一) 查询机构的要求

(二) 查询人的要求