第一节 房屋交付与验收
根据房屋性质的不同，交付分为新建商品房交付和存量房交付。
一、新建商品房交付与验收
（一）新建商品房交付的内涵
开发商将签署了购房合同的新建商品房交付给买受人。房屋交付先为实物占有，随后买受人需到不动产登记部门完成产权登记，领取不动产权证。
（二）交付条件
- 取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告。
- 住宅需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
- 设施设备及配套设施符合使用标准，包括供水、供电、供暖、燃气、通信、有线电视、宽带及公共设施。
（三）买受人查验项目
买受人在约定或合理期限内验收房屋，检查面积、公摊、配套设施、公共设施等，并及时向开发商反馈不符情况，否则视为验收合格。
（四）交付费用
房屋交付可分为无需支付任何费用或需预缴物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商可代收契税。
（五）经纪人参与
代理公司协助开发商完成物业交付，验房小组为客户提供验房服务，确保顺利入住。
二、存量房交付与验收
（一）交付条件
存量房交付可约定在产权过户、首付款支付后若干日内完成。经纪人需重视交付环节，防范交易风险。
（二）物业交验注意事项
- 提醒买卖双方支付相关费用。
- 检查电表、煤气过户、电话及有线电视结算。
- 结算维修基金，验收附属设施，如下水道、墙面渗水。
- 协助办理户口迁移，明确迁出时间与违约金标准。
- 提前交房风险提示，建议完成不动产登记后再装修。
- 准备物业交验表，记录水、电、煤气及设施状态。
- 提供家居及日常服务建议，如装修、选购材料、室内设计等，延伸服务并维系客户关系。
（三）租赁物业交付
经纪人应主导解决租赁交验分歧，依据公平原则处理，并核对设施设备及费用分摊。
第二节 房地产贷款代办
一、商业贷款及代办服务
商业贷款由银行发放，贷款额度以房产评估值与成交价取低计算。贷款人需符合年龄、收入及征信要求。
（一）存量房商业贷款
- 首次购房首付 30%，利率基准利率；再次置业首付 60%，利率上浮 10%-15%。
- 还款方式：等额本息、等额本金、双周供及固定利率，各类方式适用不同客户。
- 贷款年限：最长 30 年，房龄+贷款年限≤50，年龄+贷款年限≤70。
二、商业贷款流程及所需资料
商业贷款代办涉及房产评估、银行签约、抵押登记等环节，流程复杂，多数购房者选择代办机构。
（一）贷款流程
- 借款人资格预审
- 提交房屋买卖合同
- 签订个人住房抵押贷款合同
- 办理房地产抵押登记
- 银行划款
（二）买卖双方所需资料
包括身份证、户口簿、婚姻证明、学历及收入证明、营业执照复印件等。特殊房产需提供原始购房协议或中央房产审批表。
（三）商业贷款代办委托
代办机构按国家规定收费，购房人需提供职业收入证明、房屋竣工年代证明、首付款确认函及各类委托书。
（四）银行抵押贷款风险
- 无力偿还贷款本息风险
- 房屋贬值风险
- 利率波动风险
- 房屋处置风险
三、公积金贷款及代办服务
公积金贷款由住房公积金管理中心委托银行发放，提供政策性担保，需符合缴存条件。
（一）贷款条件与对象
- 申请人须为缴存公积金的职工或单位离退休人员
- 贷款年限1-30年，年龄及房龄有限制（砖混≤47年，钢混≤57年）
- 贷款成数及额度因房屋数量和贷款记录不同，单笔最高120万元
（二）还款方式
以“自由还款”为主，借款人可在最低还款额基础上自由安排月供金额。
四、住房抵押消费贷款及代办服务
（一）个人住房抵押消费贷款
- 以个人或他人房产抵押，用于装修、购车、旅游、留学等消费
- 贷款金额可达数百万至千万，贷款年限1-10年，支持提前还款及循环授信
- 执行利率为基准利率上浮10%-35%
- 所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、单位营业执照复印件等
- 额度有效期最长30年，房龄+额度≤30年，年龄+额度≤65岁
- 贷款用途限合法消费支出，不得投资股票、证券等禁止项目
（二）企业抵押经营贷款
- 企业主或高级管理人员房产抵押，用于企业经营资金周转、购买设备或原材料
- 贷款金额高，可循环使用，提前还款灵活
- 与个人抵押消费贷款区别：贷款主体不同、贷款年限短（企业一般≤5年）、利率通常高于个人贷款、银行放款方式受托支付、考核侧重点在企业资质和经营状况
第三节 不动产登记代办业务
一、新建商品房不动产登记代办
（一）首次登记
新建商品房首次登记需提交以下材料：
- 不动产登记申请书
- 申请人身份证明
- 土地使用权证或不动产权证
- 建设工程竣工规划许可证
- 建设工程竣工验收备案表
- 涉及人防工程的，需提供人防工程证明
- 委托书及受证人身份证
- 不动产权籍调查成果或测绘报告
- 其他法律法规规定的必要材料
（二）转移登记
新建商品房转移登记需提交：
- 不动产登记申请书
- 开发企业营业执照
- 开发企业授权书及代理人身份证
- 购房客户身份证明
- 不动产权证（或土地证、房产证）
- 商品房买卖合同（已预告登记需提供不动产登记证明）
- 完税凭证
- 宗地图、房屋平面图
二、存量房不动产转移与变更登记代办
（一）转移登记一般程序
- 缴纳税费
- 产权登记过户
- 领取不动产权证
买方需提供身份证、授权委托书、购房资格证明、户口簿/暂住证及买卖合同等；卖方需提供身份证、户口簿、不动产权证、合同及婚姻证明等。特殊情况还需提供共有人意见书、公房结清证明或中央机关房产相关文件。
（二）买卖存量房登记所需材料
- 登记申请书原件
- 申请人身份证明
- 房屋不动产权证原件
- 房地产买卖合同原件
- 交易结算资金托管凭证
- 契税完税或减免税凭证
- 房屋平面图及房屋登记表复印件
- 特殊情况材料（央产房变更通知、经济适用房契税凭证、抵押房需抵押权人同意书、整宗房产或划拨土地文件等）
（三）赠与与继承登记
- 赠与：需签署赠与合同并提供公证书或书面文件，其他文件与买卖房屋相同
- 继承：需提供继承权公证书、遗赠公证书或法院生效法律文书
（四）法院判决、仲裁、拍卖登记
- 法院或仲裁生效法律文书
- 法院拍卖需提供委托拍卖合同及成交确认书
（五）夫妻间共有性质变更
- 婚姻存续期间：房屋所有权约定或转让协议、结婚证、房屋平面图及登记表复印件
- 离婚：房屋登记原件、离婚证及财产协议或法院生效文书、房屋平面图及登记表复印件
（六）法人或组织改制、合并、分立
需提供改制、合并、分立文件及证明房屋权属变动材料。
三、不动产抵押登记与注销登记
（一）抵押登记
- 可抵押不动产类型：土地使用权、建筑物及附属物、海域使用权、土地承包权、在建建筑物、其他合法不动产
- 一般材料：登记申请书、申请人身份证明、不动产权证、主债权合同、抵押合同
- 特殊情况：第三方担保、反担保、典当、外资/股份制企业董事会决议、最高额抵押权材料等
- 在建建筑物抵押：需提供土地使用权证、建设工程规划许可证及其他必要材料
- 预购商品房抵押：提供预告登记材料及其他必要材料
- 注意事项：合同可独立或嵌入主债权合同；多个抵押权按受理顺序登记；在建或预购房抵押需转换登记
（二）抵押注销登记
- 可申请情形：主债权消灭、抵押权实现、抵押权人放弃、法律规定其他情形
- 所需材料：登记申请书、申请人身份证明、抵押权消灭证明材料
- 申请方式：共同申请提交不动产权证及登记证明，单方申请需提供法律文书证明抵押权已消灭