第一节 房地产经纪服务合同概述
一、房地产经纪服务合同的含义
概念：房地产经纪机构为促成交易提供有偿服务，与委托人建立、变更或终止权利义务关系的协议。它是经纪机构与委托人就某一具体经纪项目协商一致后形成的书面合同。
注意事项：委托方必须具有民事行为能力（自然人、法人或其他组织）；受托方必须是依法设立的房地产经纪机构，而非单一经纪人员。
合同规范要件：
- 委托人签名或盖章
- 经纪机构盖章
- 一名经纪人或两名协理签字
合同类别：
- 按委托房产类型：存量房服务合同、新建商品房服务合同
- 按交易目的：出售、购买、出租、承租
二、房地产经纪服务合同的特征
- 双务合同：双方互享权利并承担义务，存在对价关系。
- 有偿合同：服务需支付相应费用。
- 书面形式：合同必须以书面形式签署。
三、房地产经纪服务合同的作用
- 保障合同双方的合法权益
- 维护市场交易秩序和安全
- 将经纪机构的服务标准化、产品化
四、房地产经纪服务合同的内容
(一) 基本内容
- 双方当事人及经纪人员的基本信息（姓名/名称、地址等）
- 服务项目、内容、要求及完成标准（如提供房源信息、实地看房、代拟合同）
- 服务费用及支付方式（佣金及代办服务费），佣金通常在交易合同签订后收取
- 合同双方权利与义务
- 委托期限
- 违约责任及争议解决方式（如委托人虚假委托或未按约支付费用）
(二) 补充内容
根据延伸服务增加的附加条款。需明确区分基本服务与延伸服务，延伸服务的结果不影响基本佣金收取。
五、签订房地产经纪服务合同的注意事项
(一) 书面告知义务
- 是否存在与委托房屋的利害关系
- 委托人需协助提供的资料
- 房屋市场参考价格
- 交易程序及可能风险
- 涉及税费
- 经纪服务内容及完成标准
- 收费标准及支付时间
- 其他需告知事项
(二) 验证义务
- 核查委托人身份证明
- 核实房屋及房屋权属证明
(三) 合同履行监督
经纪机构需监督合同执行情况。
(四) 文本保存
合同文本应保存不少于五年。
(五) 委托人义务
若委托独家代理，在委托期内不得再委托其他机构。
第三节 存量房经纪服务合同
一、房屋出售经纪服务合同
概念：为促成委托人向第三方出售房屋而提供有偿服务，并在出售过程中建立、变更或终止权利义务关系的协议。
(一) 签订注意事项
- 仔细核查房屋权属情况，包括以下可能受限的情况：
- 单位自建房、农村宅基地房屋、社区配套房、未经批准建房等
- 房产证丢失后补办、房屋被查封或强制拍卖
- 伪造房产证无法律效力
- 未登记的预售房或抵押房，仅凭购房合同无法确认产权
- 已抵押房屋未解除抵押前不得自行处置
- 公房上市需补交相关款项并符合上市条件
- 拍卖房屋可能产权不完整
- 涉及婚姻或继承的房屋产权复杂
- 法律禁止转让的房产在法律解除前不得交易
- 经委托人同意后再对外发布房源信息
- 详尽告知委托人相关税费政策
- 选择委托方式：独家、非独家或混合模式
- 提供延伸服务，如代办手续、房屋展示等
(二) 合同主要内容
- 出售房产的基本信息
- 经纪服务及延伸服务的项目、内容、要求和完成标准
- 出售价格及支付方式
二、房屋购买经纪服务合同
(一) 签订注意事项
- 明确委托人购房需求
- 说明相关购房税费政策
- 提供承购业务的延伸服务
(二) 合同主要内容
- 承购房产的基本条件
- 经纪服务项目、内容、要求及完成标准
- 委托承购价格及支付方式
三、房屋出租经纪服务合同
(一) 签订注意事项
- 核查房屋及设施状况，经委托人同意后发布房源信息
- 了解委托人租赁要求
- 提供延伸服务，如房屋设备管理、维修及代收租金
(二) 合同主要内容
- 出租房屋基本信息
- 经纪服务及延伸服务的内容和标准
- 委托出租条件
四、房屋承租经纪服务合同
(一) 签订注意事项
- 明确委托人租赁需求
- 提供承租业务延伸服务
(二) 合同特殊内容
- 承租房屋的基本要求
- 经纪服务项目、内容、要求及完成标准
- 委托承租价格及支付方式
第四节 新建商品房销售代理合同
一、新建商品房销售代理合同的主要内容
- 合同双方当事人的名称、地址及基本信息
- 新建商品房的基本情况
- 经纪服务项目、内容、要求及完成标准
- 委托期限及方式
- 服务费用及支付方式
- 委托方权利与义务
- 房地产经纪机构权利与义务
- 违约责任
- 合同变更与解除条款
- 争议解决方式
二、新建商品房销售委托书
- 委托方与受托方的基本信息
- 新建商品房的基本情况（项目名称、位置、性质等）
- 授权房地产经纪机构代理的具体事务及项目内容
- 委托期限及具体授权范围
第五节 房地产经纪其他业务文书
一、房地产经纪服务告知书
该文书用于在签订经纪服务合同前，向委托人书面说明合同及交易相关事项，保障经纪活动的透明与合法。
- 是否与委托房屋存在利害关系，体现回避原则
- 委托人需协助提供的资料，以保证交易合法顺利
- 委托房屋的市场参考价格及所在区域信息
- 房屋交易程序及潜在风险（交易主体、标的物、政策及不可抗力等）
- 涉及的税费种类、缴纳主体及收取标准
- 经纪服务的内容及完成标准
- 收费标准及支付时间，需符合相关法律法规
- 其他应告知事项，根据特殊情况或地方规定进行补充
二、房屋状况说明书
用于向意向购房人或承租人说明房屋实际情况，确保信息透明。
(1) 房屋买卖说明书主要内容
- 房屋基本状况
- 房屋产权状况
- 房屋实物状况
- 房屋区位及周边环境
- 其他需说明事项
(2) 房屋租赁说明书主要内容
- 房屋基本状况
- 房屋实物状况
- 房屋区位状况
- 家具及家电配置
- 房屋使用相关费用
- 其他需说明事项
三、新建商品房销售委托书
开发商基于销售代理合同，向经纪机构出具的授权书，用于向购房者明示代理销售权。
- 委托方与受托方基本信息，包括名称、注册地址及法人代表或授权代表
- 新建商品房基本情况（项目名称、位置、性质等）
- 授权经纪机构代理的项目名称及内容
- 委托期限及具体委托权限