第一节 房地产经纪执业规范概述
一、概念
房地产经纪执业规范是指由行业组织制定或认可的，约束房地产经纪机构、从业人员与客户、社会及同行之间行为的职业道德和行为准则。
具体包括：
1. 客户关系——经纪机构与客户之间的服务规范；
2. 社会关系——经纪机构与社会之间的行为规范；
3. 同行关系——经纪机构与其他机构、从业人员之间的交往规范。
按照制定机构和适用范围，执业规范可分为全国性规范、地方规范以及企业内部规范。机构也可制定企业标准以补充行业规范。
二、作用
房地产经纪执业规范的主要作用包括：
1. 规范从业行为，提高服务质量；
2. 促进同行和谐，维护行业整体利益；
3. 推进行业自律，支持行业健康、可持续发展。
三、制定与执行
(一) 制定
我国唯一全国性的房地产经纪执业规范由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布，即《房地产经纪执业规则》。该规则最初发布于 2006 年 10 月 31 日，并于 2013 年 1 月 18 日修订后重新发布。
(二) 执行
房地产经纪机构及从业人员应严格遵守上述规范，确保日常业务合法、合规，保障客户与社会利益。
第二节 房地产经纪执业的基本原则
一、合法原则
1. 房地产经纪活动主体必须依法注册并持有营业执照；
2. 经纪服务对象及标的必须合法合规；
3. 经纪行为整体必须符合法律法规。
二、自愿原则
1. 当事人自主决定与经纪服务相关的事项；
2. 当事人对自身意思表示负责，自愿承诺具有法律效力；
3. 自愿应以法律、社会公德为前提，不损害公共利益。
三、平等原则
1. 当事人在法律地位上应平等；
2. 权利与义务应对等。
四、公平原则
1. 经纪机构与人员在提供居间服务时，应遵守法律法规和执业规范，公平对待交易双方；
2. 在代理过程中，应维护委托人利益，同时避免损害第三方权益；
3. 行业内应保持公平竞争。
五、诚信原则
1. 经纪机构及人员必须诚实守信，不虚假宣传，不欺诈客户，不进行不正当竞争；
2. 承诺必须兑现，严格按法律及合同履行职责。
第三节 房地产经纪执业规范的主要内容
一、业务招揽规范
指房地产经纪机构及人员为获取业务委托或推广房源，所进行的客户和房源信息收集、发布及广告宣传行为。 主要分为存量房交易经纪业务招揽和新建商品房销售代理业务招揽。
(一) 禁止行为
- 不得随意拨打陌生电话骚扰客户；
- 不得重复打扰已经拒绝的客户；
- 不得随意张贴或发送广告宣传材料；
- 不得进行虚假或夸大宣传；
- 不得招揽标明“免中介”或独家房源的业务；
- 不得误导房屋所有权人以为可卖高价；
- 不得以“省钱”等理由误导承购人或承租人。
(二) 法律责任
房地产主管部门可采取以下措施：
1. 责令改正；
2. 记入信用档案；
3. 取消网上签约资格；
4. 对经纪人罚款 1 万元，对机构罚款 3 万元。
(三) 公示要求
经纪机构应在营业场所公示以下信息：
- 营业执照及备案证明文件；
- 服务项目、内容及标准；
- 业务流程；
- 收费项目、依据和标准；
- 交易资金监管方式；
- 信用档案查询方式及投诉电话（包括 12358 价格举报）；
- 房地产经纪服务合同、房屋买卖/租赁合同范本；
- 法律法规及其他规定需公示的事项。
二、业务承接规范
房地产经纪业务应由机构统一承接，分支机构也应在本机构名下承办业务，经纪人不得个人承接业务。 承接业务及承办业务时，必须符合业务标准和经纪人能力要求。
(一) 重要信息告知
- 是否与委托房屋存在利害关系；
- 委托人需提供的资料及协助事项；
- 房屋市场参考价格；
- 交易流程及可能存在的风险，包括违约风险、价格波动、产权瑕疵、政策调控、资金安全、使用和保管风险等；
- 涉及的税费信息；
- 经纪服务内容及完成标准；
- 收费标准及支付时间；
- 其他需告知的事项。
(二) 房地产经纪服务合同签订
- 选用规范合同范本；
- 出示相关证明文件供查验；
- 安排持有职业资格的经纪人员作为承办人，一般由一名经纪人或两名协理完成业务。
(三) 联合承接及转委托
机构不得擅自转让或变相转让受托业务，但经委托人同意，可按规定转让，经纪服务费用不得增加。
三、业务办理规范
(一) 发布房源信息或房地产广告
发布商品房预售或销售广告时，应明确标注开发企业名称；如由中介机构代理销售，还需标注该机构名称；同时注明预售或销售许可证号。
广告内容不得包含以下情况：
1. 承诺房产升值或投资回报；
2. 以项目达到某参照物的时间表示位置；
3. 违反价格管理规定；
4. 对交通、商业、教育或其他市政设施作误导宣传；
5. 含封建迷信内容或与社会良好风尚不符；
6. 借用其他项目形象或环境误导；
7. 承诺为入住者办理户口、就业、升学等事项。
(二) 及时报告订约机会
经纪机构应及时将潜在交易机会及重要信息向内部汇报或登记。
(三) 撮合成交
经纪人员应协助双方完成交易撮合，确保公平、合法、透明。
(四) 协助签订交易合同
在签署房地产交易合同时，不得迎合委托人进行非法操作，如规避税费或签署“阴阳合同”。 合同签署必须真实、合法。
(五) 交易资金监管
当事人约定由经纪机构代收代付资金的，应通过机构在银行开设的客户交易专用账户划转，确保资金安全。
四、服务费用收取规范
房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由机构根据服务成本及市场情况制定。 收费应明码标价，不得收取未标明费用。
- 经纪人不得以个人名义收取费用，不得赚取差价；
- 机构未完成合同约定服务内容或未达到服务标准，不得收取佣金；
- 多机构合作同一业务时，只能按一宗业务收费。
违规收费行为包括：
1. 未明码标价或未公示收费标准；
2. 收取未标明费用；
3. 虚假或误导标价；
4. 隐瞒房屋真实交易信息，低价收高价卖；
5. 未完成合同约定服务却收取佣金；
6. 多机构合作同一业务，未按规定收费或增加额外费用。
五、资料签署和保存规范
- 重要文书需签章确认；
- 业务记录需完整保存；
- 资料保存期限不少于 5 年。
六、信息保密规范
经纪机构及人员应保护交易双方及相关人员的隐私及商业秘密，但以下情况除外：
1. 委托人或他人准备或实施危害国家安全、公共安全或他人人身财产的犯罪行为；
2. 法院或政府部门依法要求提供相关信息。
七、处理与同行关系的行为规范
(一) 同行尊重与合作
独家代理具有排他性，遵循以下原则：
1. 经纪机构和人员应通过代理机构联系独家代理，不得直接联系委托人，除非对方主动；
2. 若独家代理到期日或性质未披露，其他经纪人员可联系房屋所有权人招揽业务；
3. 若委托人主动联系其他机构，可讨论未来合作或独家代理到期后的安排。
(二) 禁止不正当竞争
- 不得诋毁或散布关于同行的不实信息；
- 不得以低于成本或同行标准收费吸引客户，也不得行贿招揽业务；
- 离职后不得诱导原客户获取业务；
- 不得故意制造纠纷阻碍他人业务。
八、处理与社会关系的行为规范
(一) 禁止误导公众、扰乱市场
- 不得捏造或散布房价涨幅信息，或与开发商串通操纵市场；
- 发布市场报告应真实、客观、翔实；
- 经纪人员在媒体上发表专业观点，应表明房地产经纪专业身份。
(二) 配合监督检查
经纪机构及人员应积极配合主管部门及行业组织的监督和检查。
(三) 承担社会责任
积极履行社会责任，维护行业声誉和公众利益。