考点1：土地所有制
(一)土地的所有制的性质和形式。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心。
(二)土地的全民所有制。采取的是国家所有制的形式，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
(三)土地的劳动群众集体所有制
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”据此，我国土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。
农村和城市郊区的土地部分属于国家所有，部分属于农民集体所有。《宪法》规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
考点2：土地管理基本制度
土地管理的基本制度包括土地登记制度、国有土地有偿有限期使用制度、土地用途管制制度、占用耕地补偿制度和永久基本农田保护制度等。
土地用途管制制度：根据土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是严格限制农用地转为建设用地。农用地转用须经有批准权的人民政府批准.
耕地保护制度：国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少、垦多少"的原则，由占用农地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有开垦条件或者开垦耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。2024年2月5日，中共中央办公厅、国务院办公厅提出要落实新一轮国土空间规划明确的耕地和永久基本农田保护任务，全国耕地保有量不低于18.65亿亩，永久基本农田保护面积不低于15.46亿亩。
考点3：国有建设用地使用制度
国有土地有偿使用方式包括: 国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资(或入股)。国有土地无偿使用方式：划拨。设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。
考点4：国有建设用地使用权划拨
(1)国有建设用地使用权划拨的特征
①以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
②划拨国有建设用地使用权取得包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用取得(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。这里的补偿、安置费用是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的，理论上仍属于无偿取得国有建设用地使用权。
③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经批准不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
④取得划拨国有建设用地使用权，必须经过县级以上人民政府批准并按法定的程序办理手续。
⑤未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。
(2)国有建设用地使用权划拨的范围
下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地。②城市基础设施用地和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。④法律、行政法规规定的其他用地。
2025年9月1日起施行的《划拨用地目录》规定，严格限制以划拨方式设立国有建设用地使用权；符合本目录，确需以划拨方式使用土地的，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供；建设单位提出或者同意以有偿方式使用土地的，应当依法采取出让、租赁等方式提供；以划拨方式取得的国有建设用地使用权，因企业改制、国有建设用地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。
考点5：国有建设用地使用权出让
目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《城市房地产管理法》规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
《民法典》规定: 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
一般来说，国有建设用地使用权协议出让方式有严格的适用前提，即出让非经营性用地，且只有一个意向用地者。
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：
40年：商业、旅游、娱乐用地；
50年：工业用地；教育、科技、文化卫生、体育用地；综合或其他用地；
70年：居住用地；
上述最高年限不是唯一年限，但实际年限不得高于法律规定的最高年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。
考点6：国有建设用地使用权的流转和出租
流转的方式主要包括：国有建设用地使用权出售、互换、出资、赠与、抵押。
国有建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权人以营利为目的将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
考点7：集体土地使用制度
按土地用途分，集体土地使用权可分为三种：第一种为农地使用权(现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权)。农地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面以及其他用于农业的土地、用于农业开发的荒地等。第二种为农村建设用地使用权。农村建设用地包括宅基地、集体企业用地、集体经营性建设用地和公益用地等。第三种是未利用地。
《土地管理法》规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
考点8：建筑物区分所有权
一是对专有部分的所有权。例如房屋所有权人可将其房屋出租给他人使用获取收益，还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对共同部分享有共有权。根据《民法典》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
三是对建筑物的整体享有成员权。业主对共有部分享有共同管理的权利。
在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房专有部分的所有权，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
考点9：房屋征收
房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权。
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；征求意见期限不得少于30日；
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
考点10：城镇住房供应体系
1.保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房)
➤ 公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
➤ 保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70㎡的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
➤ 共有产权住房，即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的保障性住房。政府与购房人在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房人只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。
2.商品住房(包括市场价商品住房、限价商品住房、市场租赁住房)
考点11：房地产权利的种类
房地产权利的种类
物权
所有权（自物权），所有权以外的权利，统称为他项权利
用益物权（他物权）
担保物权（他物权）
债权
债权又称为“对人权”“相对权”。物权又称为“绝对权”“对世权”。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权；同时有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。
房地产所有权的四项基本权能：占有、使用、收益、处分。
房地产所有权的特性：完全性、整体性、恒久性、弹力性。
考点12：房屋所有权的取得
原始取得：(1)合法建造房屋；(2)依法没收房屋；(3)收归国有的无主房屋；(4)合法添附的房屋(翻建、加层)。
继受取得：(1)因法律行为：买卖（包括拍卖）、赠与、交换；(2)因法律事件：继承、遗赠。
考点13：房屋所有权的消灭
(1)房屋所有权主体的消灭。如房屋所有权人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人或其他非法人组织被终止而导致原所有权人的权利消灭。
(2)房屋所有权客体的消灭。包括自然灾害(地震、洪水、台风等)、爆炸、火灾、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。
(3)房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房地产权利的消灭。
(4)因国家行政命令或法院判决、仲裁裁决而丧失。
(5)房屋所有权人放弃所有权。
考点14：房地产他项权利
(一)建设用地使用权。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。
(二)宅基地使用权。特征是：其主体只能是农村集体经济组织的成员；其用途仅限于村民建造个人住宅；宅基地使用权实行严格的"一户一宅制"，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；宅基地的初始取得是无偿的；出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
(三)土地承包经营权。承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。
(四)地役权。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。地役权不得单独转让、抵押。建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
(五)抵押权。抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。如甲向乙借款，丙将自己的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保。在这种情况下，甲为债务人，乙为抵押权人，丙为抵押人。
(六)租赁权。是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。租赁权又称使用收益权。
(七)居住权。是一种用益物权。原则上，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承，除非当事人另有约定。设立居住权的住宅不得出租。居住权人有权为居住的目的对房屋进行维护和修缮。因此，虽然居住权人对住宅不享有所有权，但可以长时间乃至终生居住。设立居住权的房屋出售后，虽然新的业主获得不动产权证，可以依法享有房屋的所有权，但无法单方改变居住权已存在的事实，也没有权利要求居住权人搬离房屋。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。