考点1：税收的特征
(1)强制性。是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒税收征收。
(2)无偿性。是指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。
(3)固定性。也称确定性，是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。
考点2：税收附加、加成与减免对比
附加：正税之外再加一笔，全体纳税人都要交，如城市维护建设税，教育费附加。
加成：按“成数”计算，只针对特定人，一成=10%正税
附加是全体，加成是特定人。减税只减一部分，免税是全部豁免;
考点3：违章行为及处理
1. 偷税是指纳税人有意识地采取非法手段不交税或少交税款的违法行为。
2. 抗税是指纳税人以暴力、威胁方法对抗国家税法拒绝纳税的违法行为。
3. 漏税是指纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的违章行为。
4. 欠税即拖欠税款，是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为。
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪。违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。对纳税人的违章行为，根据情节轻重，分别采取批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等方式进行处理。
考点4：我国现行房地产税种
| 税收环节 | 所收税种 |
|---|---|
| 房地产开发环节的税收 | 取得建设用地使用权的契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税，有建筑施工企业的增值税及城市维护建设税、教育费附加。 |
| 房地产交易环节的税收 |
(1)新建商品房买卖环节的税收： (2)二手房买卖环节的税收： (3)房屋出租的税收： |
| 房地产持有环节的税收 | 房产税，城镇土地使用税。 |
考点5：契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
转移土地、房屋权属是指下列行为：(1)土地使用权出让。(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和互换。(3)房屋买卖。(4)房屋赠与。(5)房屋互换。以作价投资(入股)偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当按规定征收契税。上述行为中，土地使用权转让不包括土地承包经营权、土地经营权的转移。
契税的征税对象是转移土地、房屋权属的行为。
土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计价依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
契税采用比例税率，税率为 3%～5%。
减税、免税规定：
(1)有下列行为之一的，免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。⑤法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。⑥依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
(2)夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
(3)城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
(4)2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
(5)经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
(6)公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。自2023年10月1日起，对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。
考点6：增值税
增值税是以商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。
纳税人销售建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等，税率为 9%。
销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定：
(1)个人自建自用住房销售时免征增值税。
(2)企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收增值税。
(3)公共租赁住房经营管理单位经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税。
(4)个人出租住房，减按1.5%的征收率计算缴纳增值税。
(5)自2024年12月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。[自2026年1月1日，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。]
考点7：个人所得税
财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。
(一)个人转让住房征收个人所得税具体规定
(1)对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价为转让收入，如价格明显偏低市场价，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
(2)对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同，发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值，转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用。
①房屋原值具体为：商品房为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。个人转让房屋的个人所得税收入不含增值税，其取得房屋时所支付的价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让时可扣除的费用不包括本次转让缴纳的增值税。
③合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
a.装修费的扣除比例：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得重复扣除装修费用。
b.支付的住房贷款利息。凭贷款银行出具的有效证明扣除。
c.实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明扣除。
d.不能正确计算房屋原值和应纳税额的，在住房转让收入1%～3%的幅度确定。
(二)减税、免税规定
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税。
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人，对受赠人免征个人所得税。
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人或者遗嘱继承人或受遗赠人，对受赠人免征个人所得税。
(4)除上述(1)~(3)情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税。
(5)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
个人转让离婚析产房屋所得的收入，符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。
(6)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。(满五唯一)
(7)在2024年1月1日至2027年12月31期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
(8)自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%征收个人所得税。
(9)2023年1月1日至2027年12月31期间，对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分，减半征收个人所得税。
考点8：房产税
一、纳税人
在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
二、征税对象
房产税的课税对象是房产，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，征收范围不包括农村。
三、计税依据
(一)非出租房产：以房产原值一次性减除10%至30%后的余值计算。
(二)出租房产：以房产租金收入为房产税的计税依据。
四、税率
采用比例税率。依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，计算公式为：
应纳房产税税额=房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%
依照房产租金收入计征的，税率为12%，其计算公式为：
应纳房产税税额=房产租金收入×12%
个人出租住房取得，执行优惠政策按4%征收房产税。
个人出租非住房取得，如商铺、写字楼，按12%征收房产税。
五、纳税环节和纳税期限
房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。
房产税纳税义务发生的时间按下列方式确定：
(1)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
(2)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
(3)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
六、减税、免税规定
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，上述房产是指这些单位自用的办公用房和公务用房。这些单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。事业单位自用房产是指这些单位本身的业务用房。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。
(4)个人所有非营业用的房产免征房产税。
(5)个人出租住房取得的收入，减按4%的税率征收房产税；企事业单位、社会团体以及其他组织，按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4%的税率征收房产税。
(6)对企事业单位、社会团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
考点9：土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据缴纳的税，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
计算土地增值额的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：(1)隐瞒、虚报房地产价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，无正当理由的。
减免、免税规定：
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
(3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(4)企业按照有关规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，该政策执行至2027年12月31日。
(5)根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
考点10：印花税
(1)土地使用权出让书据：税率为土地使用权出让价款的0.5‰；
(2)土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据：税率为三种所有权转让价款的0.5‰；
免税规定：
(1)对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
(2)房地产开发企业在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
(3)对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例，免征建设管理公租房涉及的印花税。
(4)对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
(5)自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
(6)自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
考点11：城镇土地使用税
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。计税依据是纳税人实际占用的土地面积。城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额：(1)大城市1.5~30元；(2)中等城市1.2~24元；(3)小城市0.9~18元；(4)县城、建制镇、工矿区0.6~12元。
减税、免税规定
1.政策性免税
(1)下列土地免缴土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑦对经济适用住房建设用地，免征城镇土地使用税；⑧自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；
(2)对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例，免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
(3)自2023年10月1日起，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。
2.地方性免税
下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：①个人所有的居住房屋及院落的用地；②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；③免税单位的职工家属的宿舍用地；④民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；⑤集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
考点12：耕地占用税
占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，依照《耕地占用税法》的规定缴纳耕地占用税；占用前述农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。
减免、免税规定
(1)军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税。
(2)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元的税额征收耕地占用税。
(3)农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。
(4)农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。
(5)自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收耕地占用税。
考点13：城市维护建设税和教育费附加
城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间一致，是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
城市维护建设税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：1.纳税人所在地在市区的，税率为7%；2.纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税。
教育费附加和地方教育附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。自2010年起，地方教育附加征收率统一为2%。
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收教育费附加、地方教育附加。