考点1：房地产转让的概念与特征
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式转移房地产主要包括下列行为：
①以房地产作价入股、与他人成立企业法人或其他组织，房地产权属发生变更的；
②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
④以房地产抵债的；
⑤法律、法规规定的其他情形。
房地产转让的特征是：①房地产转让人必须对房地产拥有处分权；②房地产转让的对象是特定的房地产权利，包括土地使用权和房屋所有权；③房地产权属发生转移；④房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。
房地产转让可分：
➤ 有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为。
➤ 无偿转让主要包括房地产赠与、房地产划拨等行为。
房地产买卖属于双务法律行为，房地产赠与属于单务法律行为。
考点2：房地产转让的条件
(一)转让的条件
(1)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有不动产权(房屋所有权)证书。
(2)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
(二)不得转让的情形
(1)以出让方式取得土地使用权，未达到上述规定的转让条件的。
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
(3)依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给单位和个人使用的土地。在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人应当服从国家的决定，不得再行转让土地使用权。
(4)共有房地产，未经其他共有人依法同意的。共有房地产转让权利的行使需经相应共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
(5)权属有争议的。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。需要注意的是，存在异议登记的房屋，仅警示第三人该房屋权利有争议，《民法典》并未禁止其转让，不动产登记簿上的该房屋所有权人仍然可以将其转让。但如果异议登记人为真实权利人，则买受人可能无法取得该房屋的所有权。《民法典》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
(6)未依法登记领取权属证书的。房地产转让合同属于债权合同，其法律效力是独立的，房地产是否登记并取得权属证书，对债权合同的效力不产生影响，房地产转让合同如满足合同生效的法定要件同样具有法律效力，如因房地产未登记领取权属证书，导致双方当事人无法办理权属转移登记的，则双方应按照房地产转让合同约定各自承担相应的法律责任。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
考点3：以划拨方式取得国有建设用地使用权的房地产项目的转让管理
《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：一种是需办理出让手续的，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质的，由转让方上缴土地收益或作其他处理。
《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况经有批准权的人民政府批准，可以不办理出让手续。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第二十四条规定的项目，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
(2)私有住宅转让后仍用于居住的。
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。
(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。
(6)根据城市规划、土地使用权不宜出让的。
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
考点4：集体经营性建设用地入市
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
①为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；②不按照批准的用途使用土地的；③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地，收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
考点5：经济适用住房转让管理
经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
(1)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。
(2)经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，需按照指导价格缴纳相应的土地收益等价款。
考点6：限价商品房转让管理
限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是指房地产开发企业按照政府出让商品住房用地时提出的商品房价格及套型(面积)要求，开发建设并定向销售的普通商品住房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。
考点7：夫妻财产关系中的房地产转让管理
按照夫妻财产制的产生依据，可分为法定财产制和约定财产制。
法定财产制是指夫妻婚前或者婚后均未就夫妻财产关系作出约定，或者所作约定无效时，依照法律规定当然适用的夫妻财产制。
约定财产制是相对于法定财产制而言的，指法律允许的由夫妻双方以约定的形式，确定适用夫妻双方的财产制形式的法律制度。约定财产制是法律对婚姻关系双方当事人就双方之间的财产关系进行约定的意思自治的尊重，具有优先于法定财产制适用的效力，只有在没有约定或者约定无效时才适用法定财产制。
(一)夫妻共同财产
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
(二)夫妻个人财产
下列财产为夫妻一方的个人财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。
(三)婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释：(部分重点)
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》对夫妻关系中房屋财产纠纷案件的审理作出以下规定。
(1)夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
(2)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
(3)一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
(4)当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，除非赠与合同中确定只归一方所有，应为夫妻共同财产。
(5)双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；②一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；③双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》对夫妻关系中房屋财产纠纷案件的审理作出以下规定：
(1)婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
(2)婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
(3)婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
(4)婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。
考点8：共有房屋的转让管理
通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割，并自由处分分割所得份额。
《民法典》所称的“同等条件下”，是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等全部交易条件与欲购买该份额的非共有人相同，其他共有人有优先购买的权利。共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下也可以通过合同约定。
除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。
考点9：对查封登记的房地产转让限制
根据法律规定，查封机关包括：①税务机关。②人民法院。③公安机关和检察机关。④监察机关。
➤ 登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。已被司法机关和行政机关查封、预查封并在登记机构办理了查封、预查封登记手续的房屋，被执行人隐瞒真实情况，到登记机构办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。登记机构应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。
➤ 以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
考点10：对失信被执行人的房地产转让限制
被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得购买不动产，不得新建、扩建、高档装修房屋；不得租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公。
考点11：商品房预售资金监管
开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售资金应全部纳入监管，由住房和城乡建设部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。监管账户内的资金专款专用，按照工程建设进度予以拨付。
考点12：交易合同网签备案
合同网签备案是为了让房地产交易更加透明化，买卖双方都可以在网上的交易系统中查询到自己的交易情况，第三方也可以了解该房是否正在交易、出售，从而有效避免一房多卖。
市、县住房和城乡建设部门应当将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构，方便房屋交易主体就近办理、当场办结。新建商品房买卖，由房地产开发企业与购房人签订买卖合同时办理网签备案；通过房地产经纪机构成交的存量房买卖，由房地产经纪机构在当事人签订买卖合同时办理网签备案；金融机构提供房屋贷款的，可由金融机构为当事人办理房屋买卖合同、抵押合同网签备案。
考点13：存量房交易资金监管
交易保证机构不得从事经纪业务。
客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。当交易未达成时，通过转账的方式划入存量房买方的原转入账户；以现金存入的，转入存量房买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。