考点1：房屋租赁概念
与房屋租赁相似，居住权也是为满足生活居住的需要，而对他人的住宅享有占有、使用的权利。但二者又有明显区别，如居住权为无偿取得，房屋租赁一般为有偿；居住权应向不动产登记机构申请登记，房屋租赁则不用办理不动产登记；居住权人死亡的，居住权即消灭，而房屋租赁中，承租人死亡的，与承租人生前共同居住的人或者共同经营人，可以按照原租赁合同继续租赁房屋。
考点2：房屋租赁合同特征
1.转移的是房屋使用权而非所有权。2.是诺成、双务、有偿、要式合同。
3.须进行网上签约备案。
考点3：房屋租赁合同的主要内容
(1)当事人的姓名或者名称及住所。
(2)房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。
(3)租金和押金数额及支付方式、支付期限。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《住房租赁条例》第十条明确，应在住房租赁合同中约定押金数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。
(4)租赁用途和房屋使用要求。
(5)房屋和室内设施的安全性能。
(6)租赁期限。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。以下几种情形视为不定期租赁：①当事人之间未签订书面租赁合同，无法确定租赁期限的；②当事人未对租赁期限进行约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的；③房屋租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的。
(7)房屋维修责任。
(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。
(9)争议解决办法和违约责任。
(10)其他约定。如房屋租赁当事人可以在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法、承租人对租赁房屋的装饰装修等。
考点4：出租人的权利义务
1.出租人的权利
(1)享有租金收益权是出租人最基本的权利，承租人逾期不支付房租则出租人有权单方解除合同。
(2)租赁期限届满或租赁合同解除，出租人有收回房屋的权利。
(3)承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同收回房屋。
(4)承租人未经出租人同意，对租赁房屋进行改造或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
(5)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁房屋的性质使用租赁房屋致使房屋受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
2.出租人的义务
(1)提供符合要求的房屋及其附属设施。
(2)对房屋进行维修。
根据《住房租赁条例》规定，住房租赁出租人在出租住房时，还需履行以下义务：(1)出示权属证明。在订立租赁合同时，应向承租人出示：①有效身份证明，如居民身份证、护照、港澳台居民居住证等；法人的营业执照等；②拟出租住房的不动产权属证书，或者其他证明其具有合法出租权利的材料，如法院生效判决书、共有权人同意出租的书面文件、委托出租授权书等。(2)信息核实配合。(3)承租人信息核验。(4)不得擅自进入出租住房。(5)个人信息保护。
考点5：承租人的权利义务
1.承租人的权利
对出租房屋享有居住、使用权，是承租人最基本的权利。同时，在租赁期限内因占有、使用租赁房屋获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。承租人还有一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。另外，租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.承租人的义务
(1)支付租金。
(2)合理使用、善意保管房屋。承租人在租赁期间，应按照约定的用途使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，并对房屋尽妥善保管义务，因保管不善造成租赁房屋毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
(3)租赁关系终止时返还房屋。
《住房租赁条例》规定，住房租赁承租人在承租住房时，还需履行下列义务：①出示身份证明。②遵守物业管理规约等。
(4)配合出租人依法进入租赁住房。
考点6：房屋租赁合同的解除
(一)出租人单方解除
(1)承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的。
(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的。
(3)承租人未按照约定的方法或者未根据房屋性质使用房屋，致使房屋受到损失的。
(4)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的。
(5)不定期租赁(即未在租赁合同中明确约定租赁期限)，出租人在合理期限之前通知承租人的。
(6)法律、法规规定的其他情形。
《住房租赁条例》还明确，出租人依法解除合同时，应当通知承租人，并给其预留合理时间来腾退租赁。并不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。
(二)承租人单方解除
(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的。
(2)租赁房屋权属有争议的。
(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的。
(4)因房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的。
(5)不定期租赁，承租人在合理期限之前通知出租人的。
(6)租赁房屋危及承租人的安全或者健康的。
(7)法律、法规规定的其他情形。
考点7：商品房屋租赁基本要求
(一)房屋依法出租
《住房租赁条例》规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。另外，租赁当事人还应当具备完全民事行为能力，承租房屋的用途还须合法，不得利用租赁房屋进行违法违规活动。
(二)租住面积符合规定
《住房租赁条例》规定，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
(三)签订书面租赁合同
房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，如果租赁未采用书面形式，无法确定租赁期限的，则视为不定期租赁，不定期租赁可随时解除。对于住房租赁，出租人和承租人还应当使用实名签订合同。续租原租赁的房屋，应当重新签订租赁合同且也应符合上述要求。
考点8：商品房屋转租基本要求
(一)转租要求
1.须经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
2.转租期限不得超过原合同约定的期限。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。
(二)转租效力
承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁房屋造成损失的，承租人应当赔偿出租人的损失。
考点9：商品房屋租赁中的禁止情形
(一)禁止将不符合条件的房屋出租
1.属于违法建筑的房屋。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建造的建筑物和构筑物，如未取得建设工程规划许可证的建筑物、构筑物和设施；占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑等。
2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋
3.违反规定改变使用性质的房屋。房屋应当按照规划用途使用，如不能将用途为办公的房屋用于居住，或将居住用房用于开展商业活动等。
4.法律、法规规定禁止出租的其他房屋。《经济适用住房管理办法》规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《公共租赁住房管理办法》规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房；第三十二条进一步明确，房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。
(二)禁止提供“群租房”
常见的群租房情形有：将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，单独出租给他人居住；在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住等。
(三)不得随意提高租金、克扣押金
房屋租赁合同期间，出租人不得单方面随意提高租金水平。《住房租赁条例》明确，除合同约定外，出租人无正当理由不得扣减押金。
(四)禁止违法违规改建房屋
考点10：稳定商品房屋租赁关系的特殊规定
(一)买卖不破租赁
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。
(二)优先购买权
承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。承租人不享有优先购买权的情形包括：
(1)房屋按份共有人行使优先购买权的。
(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。
(3)出租人履行出卖房屋通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
(4)出租人委托拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
(三)优先承租权
优先承租权的行使应当包括以下几个要件：
(1)存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，没有租赁关系或租赁合同并没有实际履行，则不存在优先承租权。对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。(2)出租人继续出租房屋。(3)满足同等条件。(4)在合理期限内主张。
(四)其他稳定租赁关系的规定
(1)承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
(2)租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋受让人继续履行原租赁合同。
考点11：保障性住房租赁
保障性租赁住房是指政府予以政策支持，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的租赁住房。
租赁价格：（1）实行备案制度；（2）年涨幅不高于5%；
租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3年。
考点12：公共租赁住房合同终止
1.违法使用公共租赁住房
有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
(1)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的。
(2)改变所承租公共租赁住房用途的。
(3)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的。
(4)在公共租赁住房内从事违法活动的。
(5)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
2.拖欠租金
承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。
3.期满未申请续期
租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。
4.其他情形
承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
(1)提出续租申请但经审核不符合续租条件的。
(2)租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的。
(3)租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。
考点13：从业主体要求
(一)登记要求
(1)资金要求。住房租赁企业、住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金，确保住房租赁经营和经纪服务活动的正常运营。
(2)人员要求。从业人员尤其是专业人员是确保住房租赁经营和经纪服务质量的保障。要求具备一定数量的房地产经纪人或房地产经纪人协理。
(3)管理能力。包括对人员管理、财务管理，服务流程和标准的把控管理等。
《住房租赁条例》明确，住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。
(二)信息报备
(1)住房租赁企业信息报备。住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。同时，还需按规定报送租赁住房信息及变化情况。
(2)住房租赁经纪从业人员备案。住房租赁经纪机构应当将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案。
(三)内部管理制度健全
住房租赁企业、住房租赁经纪机构应当建立住房租赁、经纪服务档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。
考点14：房源信息发布要求
(一)房源信息真实
住房租赁企业和住房租赁经纪机构发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。房源信息真实性标准，同时符合依法可租、真实委托、真实状况、真实价格、真实出租的要求。
(二)编制住房状况说明书
住房租赁经纪机构发布房源信息前，还应当做到：核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息；实地查看房源；与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章。
考点15：房屋租赁合同网签备案登记
《住房租赁条例》规定，出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。
(一) 商品房屋租赁登记备案材料
商品房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：(1)房屋租赁合同。(2)房屋租赁当事人身份证明。(3)房屋所有权证书或者其他合法权属证明。(4)直辖市、市、县人民政府住房和城乡建设部门规定的其他材料。
(二) 商品房屋租赁登记备案证明
直辖市、市、县人民政府住房和城乡建设部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在30日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
(三)商品房屋租赁登记备案信息系统
房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：
(1)出租人的姓名(名称)、住所。
(2)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码。
(3)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限。
(4)其他需要记载的内容。
(四) 商品房屋租赁登记备案效力
当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。
考点16：租赁资金监管
《住房租赁条例》规定，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。
住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。
住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。商业银行应当通过系统对接方式，向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用。