考点1：商品房预售监管
(1)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
(2)严格商品住房预售许可管理。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
(3)强化商品住房预售方案管理。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
(4)完善预售资金监管机制。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
(5)严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
考点2：商品房现售的具体规定
商品房现售应当符合以下条件：
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(4)已通过竣工验收；
(5)拆迁安置已经落实；
(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
(7)物业管理方案已经落实。
考点3：商品房销售代理
(1)实行销售代理必须签订委托合同。受托房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
(2)受托房地产经纪机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
(3)房地产经纪机构的收费。受托房地产经纪机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
(4)房地产销售人员的专业培训。
考点4：商品房销售中禁止的行为
(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；
(3)房地产开发企业不得销售不符合商品房销售条件的商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；
(4)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
考点5：商品房买卖合同的计价方式
商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
考点6：面积误差的处理方式
面积误差比 = (产权登记面积 - 合同约定面积) ÷ 合同约定面积 ×100%
| 面积误差绝对值 | 买房人退房与否 | 房价款结算 |
|---|---|---|
| 在3%以内(含3%) | 不能退房 | 据实结算房价款。 |
| 超出3% | 退房 | 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 |
| 不退房 |
产权登记面积大于合同约定面积时： 产权登记面积小于合同约定面积时： |
考点7：中途变更规划、设计
房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
考点8：商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释
(1)出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
(2)出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
(3)当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
(4)买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
(5)对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(6)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
(8)根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
(9)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
(10)商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产估价机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(11)由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
①商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(12)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理不动产登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
考点9：对质量不合格的房地产开发项目的处理方式
一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请工程质量监督部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。
二是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量问题有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以工程质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。
四是对给购房人造成的损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接损失。
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权利在消费者。
考点10：商品住宅和房屋建筑工程质量保修期限
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；当存续期短于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对买受人的保修期不得低于下列最低保修期限。
注意区分：房屋建筑工程质量保修期限和商品住宅保修期限
| 内容 | 建筑工程保修 | 商品住宅保修 |
|---|---|---|
| 甲乙双方 | 施工单位和开发商 | 开发商和业主 |
| 保修期开始时间 | 工程竣工验收合格之日 | 住宅交付之日 |
| 主体工程 | 使用年限内终身保修 | 使用年限内终身保修 |
| 屋面防水 | 5年 | 3年 |
| 卫生间、墙面、厨房等渗漏 | 5年 | 1年 |
| 供热、供冷系统和设备 | 2个供暖期或供冷期 | 1个供暖期或供冷期 |
| 电气系统、排水 | 2年 | 卫生洁具、管道渗漏1年 |
| 其他 | 电气系统、给水排水管道设备安装为2年 装修工程2年 |
地面空鼓开裂、墙面、地下室、门窗翘裂、五金件损坏等1年 灯具、电器开关6个月 管道堵塞2个月 |
考点11：业主大会制度
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金。(7)改建、重建建筑物及其附属设施。(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定上述第(6)~(8)项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
考点12：住宅专项维修资金
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
住宅专项维修资金的过户和返还
(1)房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明。该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
(2)房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。