考点1：不动产登记的原则
1. 依申请登记原则 — 记住"2个例外"
国家有权机关嘱托（法院、检察院）；依职权直接登记（法定情形）
2. 一体登记原则 — 记住"双向触发"
土地/海域发生登记→地上附着物一并登记；房屋/附着物发生登记→占用的土地/海域一并登记。
触发情形：首次、转移、抵押、查封（共4种）
3. 连续登记原则 — 记住"3个例外"
预告登记、在建建筑物抵押权登记、预查封登记这三类不需要先办首次登记，考试最常考。
4. 属地登记原则 — 记住"跨区处理流程"
跨区 → 分别办理；跨区且无法分别 → 协商 → 协商不成 → 先受理机构申请上级指定。
考点2：不动产物权生效时间
(一)法定生效
城市的土地属于国家所有，无需再通过登记的方式来公示所有权的归属。
(二)事实行为成就时生效
《民法典》规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形包括：(1)根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权；(2)继承取得房地产；(3)合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。上述事实行为成就时取得物权后，再处分上述物权时，需要先办理登记，再进行处分，才能发生物权效力。
(三)登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应依照法律规定申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权登记生效的情形：
✧ 买卖、交换、赠与、分割房地产登记;
✧ 建设用地使用权和不动产抵押权的设立，应当登记，不登记不发生物权变动效力;
✧ 设立居住权，应当申请居住权登记，居住权自登记时设立;
✧ 除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为外，已登记房地产权利变更、更正、注销应当登记等。
(四)合同成立生效
合同成立生效即合同生效时物权设立，包括土地承包经营权和地役权。
考点3：不动产登记机构职责
(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(2)就有关事项询问申请人；(3)如实、及时登记有关事项；(4)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，不动产登记机构应当提供。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检的名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。
不动产登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
考点4：按照登记业务类型分类
(一)首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另外规定除外。
(二)变更登记。是指因不动产权利人主体不变情况下，因不动产权利人的姓名、名称或不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证号码发生变更的；不动产坐落、界址、用途、面积等状况变更的；不动产权利期限、来源等状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押顺位、抵押担保范围、主债权数额、债务履行期限发生变更的；最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法等发生变化的；共有性质发生变更的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
(三)转移登记。是指因不动产物权转移(权利人发生改变)而进行的登记。转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权转移的情形，如买卖、互换、赠与不动产的；以不动产作价出资(入股)的；不动产分割、合并导致权利发生转移的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；继承、受遗赠导致权利发生转移的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
(四)注销登记。是指因法定或者约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时而进行的登记。
(五)更正登记。是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。或者说更正登记是对原登记的涂销，同时对其真正权利进行的登记。《民法典》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记。
(六)异议登记。是指事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议，并向登记机构申请的登记。利害关系人认为不动产登记簿的事项错误，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人自异议登记15日内不提起诉讼的，异议登记失效。
(七)预告登记。是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。申请预告登记的情形:一是商品房等不动产预售的；二是不动产买卖、抵押的；三是以预购商品房设定抵押权的；四是法律、行政法规规定的其他情形。
(八)查封登记。是指不动产登记机构按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
(九)抵押权登记。是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：一般抵押权登记和最高额抵押权登记。一般抵押权登记包括：不动产抵押权首次登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。最高额抵押权登记包括：最高额抵押权首次登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。
考点5：不动产登记的程序
一、申请
不动产登记以当事人双方共同申请为基本原则，以单方申请为例外。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，通过互联网在线申请不动产登记的，应当通过符合国家规定的身份认证系统进行实名认证。申请人提交电子材料的，不再提交纸质材料。
1.双方共同申请
主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。
2.单方申请
(1)尚未登记的不动产首次申请登记的。
(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的。
(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。
(4)不涉及不动产权利归属的变更登记，即不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证号码发生变更的；不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；土地、海域使用权期限变更的。
(5)不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的。
(6)申请更正登记或者异议登记的。
(7)预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的。
(8)法律、行政法规规定的可以由当事人单方申请的其他情形。
二、受理
三、审核
登记机构还应当对以下几项内容进行查验：一是申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；二是权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；三是不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；四是法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构可以实地查看。
除涉及国家秘密的情形外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于不动产登记簿前进行公告：(1)政府组织的集体土地所有权登记。(2)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记。(3)依职权更正登记。(4)依职权注销登记。(5)法律法规规定的其他情形。公告期不少于15个工作日。
四、登簿
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
五、发证
电子证书证明与纸质证书证明具有同等法律效力。
| 核发不动产权属证书 | 核发不动产登记证明 | 不核发不动产证书或者不动产登记证明 |
|---|---|---|
| 集体土地所有权， 房屋等建筑物、构筑物所有权， 森林、林木所有权，土地承包经营权， 建设用地使用权，宅基地使用权， 海域使用权等不动产权利登记 |
抵押权登记 居住权登记 地役权登记 预告登记 异议登记 |
建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权，查封登记、预查封登记 |
已经发放的不动产权属证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿是物权归属和内容的依据。
考点6：不动产登记收费
规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元；对申请办理与住宅配套的车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或登记证明的，不动产登记费按住宅类不动产登记每件80元收取。
不动产登记机构按规定核发一本不动产权属证书免收证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。
不动产登记优惠收费标准
申请不动产更正登记、异议登记的；
不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；
同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；
以及国家法律、法规规定予以减半收取的。
申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的；
因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的；
小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的；
因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的；
国家法律、法规规定予以免收的。
单独申请宅基地使用权登记的；
申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；
夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；
因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。
查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致更正登记的，不收取不动产登记费。
考点7：不动产登记资料的查询
不动产登记资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。
权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。其中“权利人”是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋所有权人、房屋抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。
《不动产登记资料查询暂行办法》对利害关系人查询明确规定，对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人，可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。
不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因特殊原因，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内向查询人提供。
查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。电子查询结果证明与纸质查询结果证明具有同等法律效力。