考点1：近年来个人住房贷款政策的调整
自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
考点2：个人住房贷款申请应具备的条件
(1)借款人为具有完全民事行为能力的自然人。
(2)贷款用途明确合法，具有购买住房的合同或协议。
(3)贷款申请数额、期限和币种合理。
(4)借款人具备还款意愿和还款能力。
(5)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录。
(6)贷款人要求的其他条件。
考点3：房地产抵押的概念及特征
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押有显著的区别。房地产抵押关系成立后，债务人到期不能清偿债务时，债权人依法有权以抵押的房地产折价或拍卖所得价款优先受偿。
考点4：最高额抵押
是指债务人或第三人为担保一定期间内将要连续发生的债权，提供担保财产，债务人不履行到期债务或发生约定情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该财产优先。
最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外；最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。但是，变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。
抵押权人债权确定的情形包括：
①约定的债权确定期间届满；
②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权；
③新的债权不可能发生；
④抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；
⑤债务人、抵押人被宣告破产或者解散；
⑥法律规定债权 确定的其他情形。
考点5：不得抵押的房地产
(1)土地所有权。
(2)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。
(3)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产。
(5)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
(6)已依法公告列入拆迁范围的房地产。
(7)依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
(8)法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。
考点6：房地产抵押的相关规定
(1)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
(2)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(3)以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
(4)建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
(5)以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
(6)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
(7)抵押权设立前，抵押房地产出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以已出租房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
(8)以享受国家优惠政策购买的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
(9)抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
(10)抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
(11)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
(12)抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(13)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(14)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
(15)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。
(16)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
(17)依据《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。《民法典》规定，以正在建造的建筑物抵押的，应办理抵押登记。抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
(18)同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，按照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
考点7：“带押过户”及其模式
在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期的情形。
各地在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。
模式一：新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。
模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。
模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。
在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
考点8：住房公积金制度概述
(一)住房公积金的性质：住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
(二)住房公积金的特点：(1)义务性。(2)互助性。(3)保障性。公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
(三)住房公积金管理的基本原则
住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
住房公积金管理委员会按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银；住房公积金管理中心委托受托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续，并与受托银行签订委托合同。
考点9：住房公积金缴存
(1)缴存住房公积金的对象。国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工，都应按月缴存住房公积金。
(2)缴存比例。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；
(3)住房公积金月缴存额。住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)
考点10：住房公积金的使用
职工对住房公积金的使用具体表现为申请个人住房贷款。缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
考点11：住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的差异
住房公积金个人住房贷款与商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同外，在业务运作上也存在较明显差异，主要表现在以下方面：
(1)贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人且处于正常缴存状态。没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。
(2)贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成)，贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。
(3)贷款额度、利率不同。住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。我国住房公积金制度实行低利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率。