《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序规定：

1. 房地产转让当事人签订书面转让合同；
2. 当事人在合同签订后90日内持房屋权属证书、合法证明、合同等文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
3. 房地产管理部门审核相关文件，并在7日内答复；
4. 房地产管理部门核实成交价格，并可进行现场查勘和评估；
5. 房地产转让当事人按规定缴纳税费；
6. 登记机关办理房屋权属登记手续，核发证书。

因此，A、C、D、E正确。

房地产转让合同是指转让当事人之间签订的书面协议，用于明确双方权利、义务关系。合同内容由当事人协商拟定，一般应包括：

1. 双方当事人的姓名或名称、住所及联系方式；
2. 房地产权属证书的名称和编号；
3. 房地产坐落位置、面积、四至界限；
4. 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
5. 房地产的用途或使用性质；
6. 成交价格及支付方式；
7. 房地产交付使用的时间；
8. 违约责任；
9. 双方约定的其他事项。

因此，本题五个选项 A、B、C、D、E 都是应当包含的内容。

房地产具有以下特征：

• 寿命长久：房地产作为不动产，其寿命较长，可以长期使用；
• 供给有限：土地资源稀缺，房地产不可能无限制供应；
• 保值增值：房地产通常具有较强的保值和升值潜力。

正是因为这些特性，使房地产具有很强的投资品属性，存量房市场容易出现投机现象。过度投机会导致房价偏离实际价值，形成价格泡沫。

选项 C“监管力度不够” 和 E“投资风险较小” 并非房地产本身固有特征，因此不选。

房地产买卖市场中，买方称为房地产的需求者，其购买房地产的目的主要包括 自用、投资或投机。因此，房地产需求可进一步划分为：

1. 刚性需求：满足基本居住条件的必要需求；
2. 改善性需求：为了改善居住条件，提高生活质量而产生的需求；
3. 投资性需求：以获取长期收益为目的的需求；
4. 投机性需求：以短期获利为目的的需求。

选项 B“弹性需求” 不属于房地产需求的分类，因此不选。

房地产商品具有以下特性：

1. 独一无二：每一处房地产由于地理位置、环境条件等差异，具有唯一性；
2. 不可移动：房地产固定于某一位置，无法像一般商品那样转移；
3. 价值量大：房地产交易涉及金额庞大，远超普通商品。

正是由于这些特性，存量房买卖市场不同于普通商品市场，交易方式和管理制度也更为复杂。

选项 A 风险大 和 D 投资收益高 并非房地产商品的固有特性，因此不选。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

根据《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）：

纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应报送：

1. 《个人无偿赠与不动产登记表》；
2. 双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只需提供继承人或受遗赠人的身份证明原件及复印件）；
3. 房屋所有权证原件及复印件。

属于离婚分割财产的，还应提交：

• 离婚协议或者人民法院判决书或民法调解书原件及复印件；
• 离婚证原件及复印件。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容有：

① 项目转让是否符合有关法律、法规的规定；

② 房地产开发项目受让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；

③ 相关的权利、义务是否已经转移；

④ 新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；

⑤ 开发建设单位的名称是否已经变更。

上述各项均满足规定条件，转让行为才有效。

CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

① 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

② 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

③ 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

存量房买卖合同网签的一般流程为：

① 买卖双方协商合同的相关条款内容；

② 操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容，并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交；

③ 买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完成后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》《存量房买卖合同信息表（纳税）》《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等；

④ 当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办理转移登记手续。

住房城乡建设部会同中国人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。要求各地房地产管理部门、地方金融监管部门会同中国人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。

实践中，各地积极探索对商品房预售资金监管的有效方式，如设立商品房预售款专项账户，由开发企业、商业银行和房产局三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议》，明确三方的权利、义务，并在电视台和公众信息网上公告，供社会公众查询。

ACD三项，住房城乡建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房\[2006]321号）要求建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金。

B项，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。

E项，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

题干表明，周委托房地产经纪公司代为办理购房事宜，经纪公司推荐了开发商的房源，并由其执业经纪人李与开发商签订了购房合同，之后开发商将房屋交付给周。

这说明经纪公司是代表周行使购房的权利、履行购房义务，属于 代理关系。

而不是单纯的居间介绍（B）或仅提供撮合服务的经纪（C），更不是代办事务性工作（D）。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。

根据规定，商品房预售人应当在 签约之日起30日内，持商品房预售合同到 县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门 办理登记备案手续。

因此，正确答案是 D，而不是“或”的关系。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。

商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

本案例中，商品房预售人为房地产开发公司。

《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交相关证件及资料。

《城市商品房预售管理办法》规定：开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

另外，如果开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可证的，由房地产管理部门责令停止预售、撤销商品房预售许可证，并处3万元罚款。

房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。

预售方案应当包括：

• 项目基本情况；
• 建设进度安排；
• 预售房屋套数、面积预测及分摊情况；
• 公共部位和公共设施的具体范围；
• 预售价格及变动幅度；
• 预售资金监管落实情况；
• 住宅质量责任承担主体和承担方式；
• 住宅能源消耗指标和节能措施等。

其中 建筑面积只能预测，不能做到准确，因此“准确的建筑面积”不属于预售方案的内容。

同时，预售方案中主要内容如发生变更，应当报主管部门备案并公示。

商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；

预售资金可按 建设进度 进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。

商品房预售许可的办理程序：

• 受理：开发企业按照《城市商品房预售管理办法》的规定提交相关材料，房地产管理部门应当出具受理通知书。
• 审核：房地产管理部门对企业提交的资料进行合法性、合规性审查。
• 许可：经审核符合条件的，应在受理之日起 10 日内依法作出准予预售的行政许可，并出具书面决定书。
• 公示：房地产管理部门应将准予商品房预售许可的决定予以公示，保障公众知情权和监督权。

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件有：

1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2. 持有建设工程规划许可证；
3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的 25%以上，并且 已经确定施工进度和竣工交付日期；
4. 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

由此可见，题干中所缺条件是 施工进度和竣工交付日期。

经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

《民法典》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

C项错误。实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定进行处罚。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，擅自销售商品房，责任人应停止违法行为，如果没有违法所得，已收取的预付款将会被处以 1% 以下的罚款。

*

房地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。代理人是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经济人只收取委托人的佣金。房地产中介机构只能向甲公司收取代理费用。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。

第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

• 套内建筑面积部分为独立产权；
• 分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。

因此，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限。屋面防水的最低保修期限为3年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

保修期自商品住宅交付之日起计算。本案中，该商品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自该日起计算。2015年11月屋面渗漏，最低保修期未满，房地产开发企业应当履行保修义务。

开发公司应返还程某面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。

计算过程：

面积误差比 = (100 - 96) ÷ 100 = 4%

其中 3%以内部分按正常返还，超过3%的 1% 部分要双倍返还。

返还金额 = \[3% + (4%－3%) × 2] × 2400 × 100

\= (3% + 2%) × 2400 × 100

\= 5% × 240000

\= 12000 元。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均规定：

1. 误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。
2. 误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内返还已付房款并支付利息。
3. 买受人不退房的：

• 若产权登记面积大于合同约定面积，误差比在3%以内（含3%）的，买受人补足差额；超出部分的房款由开发商承担。
• 若产权登记面积小于合同约定面积，误差比在3%以内（含3%）的，开发商返还差额；超出部分由开发商双倍返还。

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。开发企业不得擅自变更规划、设计。若经规划部门批准后变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，或者出现合同约定的影响商品房质量或使用功能的情形，开发企业应当在变更确立之日起 10日内书面通知买受人。

买受人收到通知后，有权在通知到达之日起 15日内作出是否退房的书面答复。