• A项错误：业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地的直辖市、设区的市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，而不是由物业服务企业管理。
• B项正确：业主大会应当委托一家商业银行作为本物业管理区域住宅专项维修资金的专户管理银行。
• C项错误：开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门牌号设分户账，而不是“以房屋户门号为单位设账”。
• D项正确：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。
• E项错误：当业主分户账面余额不足\*\*30%\*\*时，应当及时续交，而不是20%。

《物业管理条例》确立的基本法律关系主要包括：

1. 业主相互之间的关系（B）；
2. 业主与物业服务企业之间的关系（C）；
3. 开发企业与业主、物业服务企业之间的关系（D）；
4. 供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系（不是与开发商，因此A项错误）；
5. 社区居委会与业主大会、业主委员会的关系（E）。

因此正确答案为 B、C、D、E。

房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

根据 房屋使用用途不同，房屋租赁可区分为：

• 住宅用房租赁
• 非住宅用房租赁（如商业、办公、生产等）。

因此，本题答案为 B 房屋使用用途。

租赁用途：是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。

1. 承租人应当按照合同约定的用途和要求合理使用房屋。
2. 若确需变动租赁用途，应当 征得出租人同意，否则属于违约。
3. 因此 C 选项错误（不能擅自变更，不需同意的说法是错的）。

房屋租赁合同与房屋买卖合同的区别在于 权属转移方面：

• 房屋买卖合同：以转移房屋所有权为目的，签订后所有权会发生转移。
• 房屋租赁合同：仅转移房屋的 使用权，所有权不发生变化。承租人只能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。

房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

而房地产经纪机构和房地产经纪人员的主要工作是促成房地产交易。当租赁双方签订了房屋租赁合同后，就标志着房地产经纪活动取得实质性进展，房地产经纪机构即可收取经纪服务佣金。

因此，赵某与甲机构签订的合同属于 房地产租赁经纪合同。

我国《民法典》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。订立合同可以有书面形式、口头形式和其他形式。

但根据《城市房屋租赁管理办法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订 书面租赁合同。如果不采用书面形式，除了合同形式上不符合法律的规定外，还容易导致房屋租赁当事人随时终止租赁关系，造成租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保障。

房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式。与一般财产租赁合同相比，其具有以下特征：

1. 房屋租赁合同是不动产租赁合同；
2. 合同的相对性会受到法律的一定限制；
3. 租赁期限最长不得超过二十年。

因此，“期限最长不得超过七十年” 并不是房屋租赁合同的特征。

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，而不是整个合同无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前征得出租人同意，并重新签订租赁合同。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。也就是说，即使张某将房屋卖给王某，李某仍可以继续依合同承租该房屋。

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。根据法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因此，虽然合同约定25年，但只有前20年有效，超出的5年无效。出租人在合同签订时可以明确租赁期限，并在租赁期满后收回房屋；承租人也有义务在租赁期满后返还房屋。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。因此，李某可以依据租赁合同，继续承租该房屋，不受张某转让房屋的影响。

根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人享有单方解除权。具体情形包括：

1. 因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或全部毁损、灭失，导致不能实现合同目的；
2. 不定期租赁；
3. 租赁物危及承租人的安全或者健康的；
4. 租赁房屋被司法机关或有关行政机关依法查封的；
5. 租赁房屋权属有争议的；
6. 租赁房屋因违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定而不能使用的；
7. 法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的情形。

因此，当房屋存在权属争议时，承租人可以单方面解除合同。

房屋租赁合同无效的认定主要包括：

1. 出租人未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；
2. 出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；
3. 租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。

因此，如果租赁期限没有超过临时建筑的使用期限，合同仍然有效。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。登记备案是对租赁合同的备案管理行为，而不是房屋权属的变更登记。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动时，原租赁合同对承租人和房屋受让人均继续有效。《民法典》明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

房产税是以房屋为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按照 4% 的税率征收房产税。

计算过程：

月租金 = 3000 元

年租金 = 3000 × 12 = 36000 元

房产税 = 36000 × 4% = 1440 元

因此，张某每年应缴纳房产税 1440 元。

出租人单方解除合同的情形主要有：

1. 承租人未经出租人同意，将承租的房屋擅自转租的；
2. 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，改扩建房屋的；
3. 承租人未按约定方法或用途使用房屋，致使房屋受损的；
4. 承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经出租人催告后，在合理期限内仍不支付的；
5. 不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；
6. 法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的情形。

而因不可抗力导致合同不能履行的，不属于出租人单方解除的情形，而是合同依法终止。

• A项错误：房屋租赁合同签订后 30日内，承租人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理租赁登记备案。
• B项正确：在进行备案时，应提交房屋租赁合同、承租人身份证明、房屋所有权证书或其他合法权属证明以及主管部门要求的其他材料。
• C项错误：备案材料不仅仅是身份证件，还包括合同和权属证明等。
• D项错误：房屋租赁当事人 可以书面委托他人 代为办理备案手续。

因此，只有 B项正确。

承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽到妥善保管义务。

若承租人未依约使用，导致房屋受损，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

此外，合理使用房屋的要求包括：

• 不得擅自对房屋进行改造、改建或增设其他物品；
• 否则出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

承租人的义务主要包括：

1. 按照约定期限支付租金；
2. 合理使用房屋，善意保管房屋。经出租人同意，可以对房屋进行改善或增设他物；
3. 租赁关系终止时，应归还房屋。

本题中，邓先生已取得业主书面同意，并经管理部门批准施工，因此其行为合法。房屋倒塌系因 施工方法错误 引起，责任应由 承建者承担，业主应向承建者追讨损失。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的 民事关系 主要是通过房屋租赁合同加以确定。

因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并以书面形式记录，成为双方在租赁问题上共同遵守的准则。

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，若转租期限超过承租人剩余租期的，人民法院应认定超出部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

如果出租人知道或应当知道承租人转租，却在 六个月内未提出异议，其以承租人未获同意为由请求解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持。

房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋使用权而支付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。

因此，应当明确约定租金标准及支付方式，避免争议。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同时，应按照以下顺序确定：

1. 已经合法占有租赁房屋的；
2. 已经办理登记备案手续的；
3. 合同成立在先的。

本题中，付某现实在合法占有该房屋，因此优先确定其为承租人。

• A项：房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续 ✅
• B项：承租人转租房屋，应当经过出租人同意 ✅
• C项：转租合同有效期间，即使原租赁合同终止，转租合同依然有效 ✅
• D项：错误。承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原租赁合同剩余期限。但出租人与承租人另有约定的除外。本题中，原租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。

• A项：承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。
• C项：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并要求承租人赔偿损失。
• B项：错误。若第三人对租赁物造成损失的，应由承租人承担赔偿责任，而不是完全与承租人无关。
• D项：承租人经出租人同意转租时，转租期限不得超过原合同剩余期限，除非出租人与承租人另有约定。

“群租房”是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间，分别按间出租或按床位出租。

常见类型包括：

• 将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；
• 在房屋内打隔断，将原本只适合少数人居住的空间分割出租给多人居住；
• 将地下储藏室改为床位出租等。

这些情况都属于群租房的典型特征。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失。

但是，如果出租人知道或应当知道承租人转租，却在 六个月内未提出异议，其后再以“未经同意”为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院将 不予支持。

为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当 以原设计的房间为最小出租单位。

同时，还规定人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、续续或者注销手续。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、续续或者注销手续。

ABC 三项正确：

• 抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人；
• 抵押人有义务将抵押情况告知承租人；
• 原租赁合同继续有效。

D 项错误，因为抵押权实现后，原租赁合同仍然对受让人有效。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：

• 房屋租赁合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续的，不能作为认定合同无效的理由，人民法院不予支持。
• 因此，未办理房屋登记备案并不影响合同效力。
• 不过，登记备案的租赁合同具有对抗第三人的效力。
• 在出现一房二租时，承租人均主张承租合同有效的，已经办理登记备案的承租人优先。

综上，A 项错误。

在房地产抵押中，对于已出租的房地产：

• 抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人；
• 原租赁合同继续有效。

因此，本题正确选项为 B。

根据《城市房地产转让管理规定》：

• 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内，应持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等相关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；
• 同时申报成交价格。

因此，本题答案为 90 日。

根据《商品房屋租赁管理办法》第八条：

• 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位；
• 人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；
• 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住；
• 在房屋内打隔断，将原本只适合少量人居住的空间出租给多人，是“群租房”现象，属于法律禁止行为。

因此，本题正确选项为 A。

根据《城市房地产转让管理规定》：

• 房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据；
• 如果成交价格明显低于正常市场价格的，则以评估价格作为缴纳税费的依据。

因此，本题答案为 A。

房屋转租是指承租人将承租的房屋再出租给第三人的行为。

• 转租期限 不得超过原租赁合同剩余期限，除非出租人与转租人另有约定。
• 本题中，原租赁合同为2012年1月起，租期2年，到2014年1月到期。
• 2013年7月转租时，原合同仅剩余6个月有效期，因此转租期限最长不得超过 6个月。

根据规定：

• 自2008年3月1日起，个人出租住房，不区分用途，按 3% 税率基础上减半征收增值税。
• 本题中：月租金 3000 元 → 年租金 = 3000 × 12 = 36000 元。
• 增值税 = 36000 × 3% ÷ 2 = 540 元。

因此，张某每年应缴纳增值税 540 元。

• 房地产管理部门在接到价格申报后，若发现成交价格明显低于市场正常价格，应当通知交易双方；
• 交易双方须按不低于房地产评估价格缴纳税费后，方可办理相关手续；
• 如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以申请由 房地产评估机构 重新评估。

因此，本题正确答案为 D。

房屋租赁合同属于 诺成性合同。

• 只要双方当事人就合同的主要内容达成一致，合同即成立；
• 出租人交付房屋，承租人支付租金，合同即生效；
• 并不要求必须完成交付或其他手续才能成立。

因此，本题答案为 A。

公共租赁住房的供应对象主要包括：

• 城镇中等偏下收入住房困难家庭；
• 新就业无房职工；
• 在城镇稳定就业的外来务工人员。

其中 “城镇无房职工” 并不在公共租赁住房的供应范围内。具体实施细则由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据实际情况制定并公布。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照 略低于同地段住房市场租金水平 的原则，确定本地区公共租赁住房租金标准，并报本级人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。其根本要求是：公租房租金必须由政府定价，且低于市场租金水平。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照 略低于同地段住房市场租金水平 的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

其根本原则是：公租房租金应当适当低于同类住房市场租金水平，以保障中低收入群体的住房需求。

已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照 成本价（或者标准价） 购买的公有住房。

对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在 30日内 将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。