对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的。商品房建成后的测绘结果若与合同中约定的面积数据存在差异，交付时应当按照合同约定处理。若合同未作约定，则依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定处理。

在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷导致房屋所有人、使用人或第三方人身、财产损害的，受害人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位在赔偿后，可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。若因保修不及时或拖延导致新的损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。建设单位在收到工程竣工报告后，对于符合竣工验收要求的工程，应当组织勘察、设计、施工、监理等相关单位组成验收组，并制定竣工验收方案。因此，竣工验收应由建设单位组织。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限：

① 地基基础和主体结构工程：按设计文件规定的合理使用年限；

② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：5年；

③ 供热与供冷系统：2个采暖期、供冷期；

④ 电气系统、给排水管道、设备安装：2年；

⑤ 装修工程：2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，并可要求开发企业赔偿损失。房地产开发企业应依法承担赔偿责任。

商品住宅在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，由房地产开发企业履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。若因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时，房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1. 地基基础和主体结构工程：为设计文件规定的合理使用年限；
2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：为 5年；
3. 供热与供冷系统：为2个采暖期、供冷期；
4. 电气系统、给水排水管道、设备安装：为2年；
5. 装修工程：为2年；

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收 7个工作日前，将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。

对于未配备电梯的老旧住宅，若符合国家和地方现行相关规定，经 专有部分占建筑物总面积 2/3 以上 的业主，且 占总人数 2/3 以上 的业主同意，可以使用维修资金加装电梯。

物业管理的基本制度包括：

① 业主大会制度；

② 管理规约制度；

③ 前期物业管理招投标制度；

④ 物业承接查验制度；

⑤ 住宅专项维修资金制度等。

其中，与房地产经纪行业相关的制度有：业主大会制度、管理规约制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度。

因此，前期物业管理招投标制度与房地产经纪行业无关。

《物业管理条例》的立法指导思想强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，属于服务和被服务的关系。

业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了：

• 物业服务企业提供服务，
• 业主支付服务费用的等价交换关系。

这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主仆关系，也不是管理与被管理的关系。

物业承接验收中应当遵循的原则包括：

① 诚信信用；

② 客观公正；

③ 权责分明；

④ 保护业主共有财产。

因此，“平等自愿”并不属于物业承接验收应遵循的原则。

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

• B项：一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为 5～11名的单数，不是7～13名。
• C项：业主委员会应当自选举产生之日起 30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案，而不是15日内。
• D项：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1人，副主任 1～2人，不是2人和2～3人。

因此，只有A项正确。

现场查验 20日前，建设单位应当向物业服务企业移交承接查验所必需的图纸、技术资料、说明文件等。物业服务企业应当对建设单位移交资料进行清点和核查。

按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为三类：

1. 常规性公共服务：包括房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生管理；绿化管理；配合公安和消防部门维护住宅区公共秩序和安全；车辆道路管理；公用代办性质的服务等。
2. 针对性的专项服务。
3. 委托性的特约服务。

其中，A项“经纪代理中介服务”属于针对性的专项服务，不属于常规性公共服务。

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等共用设施设备，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。

因此，物业管理的根本责任在于业主，业主委员会和物业服务企业只是协助、代表和执行层面的角色。

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：

① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

② 持有建设工程规划许可证；

③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

④ 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2. 持有建设工程规划许可证；
3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4. 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

因此应查验 商品房预售许可证、建筑工程规划许可证。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

1. 商品房预售许可申请表；
2. 开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3. 土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
4. 投入资金用于开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；
5. 工程施工合同及关于施工进度的说明；
6. 商品房预售方案；
7. 其他有关资料。

由此可知，正确答案为：土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

1. 商品房预售许可申请表；
2. 开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3. 土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
4. 投入资金用于开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；
5. 工程施工合同及关于施工进度的说明；
6. 商品房预售方案；
7. 其他有关资料。

由此可知，正确答案为：土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托房地产经销机构预售商品房时，必须向购房人出示下列文件：

① 商品房预售许可证；

② 房屋综合验收合格证明；

③ 委托销售书（开发商出具的销售委托书）。

因此，本题正确答案是 A、C、D。

• B项：商品房销售禁止返本销售或变相返本销售，开发企业不得采用此方式。
• C项：不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何定金性质的费用。
• D项：明显违法，不能以职工购房名义虚假申请个人贷款，再由公司挪用。
• A项：属于企业正常的经营行为，并不违反规定。

根据《城市房地产管理法》规定：

1. 商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业必须取得 《商品房预售许可证》 才能进行预售。
2. 实行销售代理的，必须签订委托合同。房地产权利人委托中介机构代理销售商品房时，必须出具 商品房销售委托书，合同应当明确委托期限、权限及双方权利义务。
3. 因此，中介机构销售商品房时，应当向购房人出示 商品房预售许可证 和 商品房销售委托书。

商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代理销售的经营方式。

其代理业务的要求主要包括：

1. 实行销售代理必须签订 委托合同；
2. 代理销售时应当 如实向买受人介绍代售商品房的相关情况；
3. 不得收取 佣金以外的其他费用；
4. 房地产销售人员要有 一定的专业培训，并依法规范操作。

因此，选项 A、B、C、D 都符合要求。

在实行商品房销售代理过程中，房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同。

合同应当载明：

• 委托期限；
• 委托权限；
• 委托人和被委托人的权利、义务。

因此，正确答案为 B、C、D、E，而 A“当事人的身体状况”与合同内容无关。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料有：

1. 商品房预售许可证申请表；
2. 开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3. 土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证；
4. 投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；
5. 工程施工合同及关于施工进度的说明；
6. 商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；
7. 其他有关资料。

所以正确答案是 A、B、C。

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：

1. 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2. 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
3. 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4. 已通过竣工验收；
5. 拆迁安置已经落实；
6. 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
7. 物业管理方案已经落实。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

新建商品房现售按照销售方式，可分为：

1. 房地产开发企业自行销售；
2. 委托房地产经纪机构代理销售。

选项 C 和 D 并未列入法律或规范性文件的规定，因此不属于正确答案。

国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

《物权法》第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

其中：

• 挂牌出让是指国有建设用地使用权出让人发布挂牌公告，公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的报价结果或者现场竞价结果，确定国有建设用地使用权人的行为。

因此，本题答案为 A、B、C，而不是仅限于“公开招标”。

A项：合同约定的可以解除合同的情形，买受人有权退房。

B项：购房合同没有约定面积误差处理方式的，根据法律规定：

① 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

② 面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

因此不是本题情形。

C项：经规划部门批准的规划变更，设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

D项：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。如果未登记备案，是开发企业的原因，开发企业应承担相应责任，但不直接赋予买受人退房权利。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1. 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；
2. 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3. 故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因此，本题正确答案为 C、D、E。

商品房销售价格由当事人协商决定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价，或按建筑面积计价等三种方式进行。

但是：

• 产权登记 按建筑面积登记；
• 按套、套内建筑面积计价 不影响用建筑面积进行产权登记。

因此，本题正确答案为 A、C、D、E。

负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的：

• 组织形式
• 验收程序
• 执行验收标准

等情况进行现场监督。

如发现有违反建设工程质量管理规定的行为，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

• A项：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
• C、E项：在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
• D项：施工单位不履行保修义务的，建设单位可以另行委托其他单位进行保修，由原施工单位承担相应责任。
• 因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用注意事项。

一般应包含以下内容：

1. 开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位；
2. 结构类型；
3. 装修、装饰注意事项；
4. 上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；
5. 有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6. 门、窗类使用注意事项；
7. 配电负荷；
8. 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9. 其他需说明的问题。

工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。

竣工验收报告主要包括：

• 工程概况；
• 建设单位执行基本建设程序情况；
• 对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价；
• 工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式；
• 工程竣工验收意见等内容。

因此，选项 A、B、D、E 正确，C 工程施工组织过程不在报告内容范围内。

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定：

房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合：

• 有关法律、法规的规定；
• 建筑工程质量、安全标准；
• 建筑工程勘察、设计、施工的技术规范；
• 合同的约定。

因此，选项 A、B、D、E 正确，C“建筑工程保修标准”并非开发项目必须符合的要求。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：

1. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
2. 屋面防水 3 年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期已不是 3 年的，适用此款）；
3. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年；
4. 墙面、顶棚抹灰层脱落 1 年；
5. 地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年；
6. 门窗翘裂、五金件损坏 1 年；
7. 管道堵塞 2 个月；
8. 供热、供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期；
9. 卫生洁具 1 年；
10. 灯具、电器开关 6 个月。

由此可知，最低保修期限为 1 年的项目有：卫生间地面、卫生洁具。

商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》。

• 《住宅质量保证书》 应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容；
• 《住宅使用说明书》 应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

因此，选项 C、D 正确。

管理规约的内容主要包括四个方面：

1. 有关物业的使用、维护、管理；
2. 业主的共同利益；
3. 业主应当履行的义务；
4. 违反规约应当承担的责任。

因此，正确选项是 A、C、D、E。

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金的范围包括：

1. 住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
2. 住宅小区内的非住宅，或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；
3. 属于上述范围的出售的公有住房。

因此，正确选项是 A、B、C。

物业管理的内涵包括以下几点：

1. 物业管理的管理对象是物业；
2. 物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和物业使用人；
3. 物业管理的属性是经营。

因此正确答案为 A、C、E。

规范物业管理行业的发展，对于全面建设小康社会具有积极的促进作用，具体主要是：

1. 有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌；
2. 有利于增加就业，扩大居民消费；
3. 有利于维护社区稳定，推动精神文明建设；
4. 有利于促进财富增值，培育民主意识。

因此正确答案为 A、B、D、E。

按照服务的性质和提供的方式，物业管理的基本内容可分为以下三类：

1. 常规性公共服务；
2. 针对性的专项服务；
3. 委托性的特约服务。

因此正确选项为 B、C、E。