房地产抵押的主要类型包括：

① 一般房地产抵押；

② 在建工程抵押；

③ 预购商品房贷款抵押；

④ 最高额抵押。

其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。若债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的房地产，所得价款优先受偿。

房地产抵押的主要类型包括：

① 一般房地产抵押；

② 在建工程抵押；

③ 预购商品房贷款抵押；

④ 最高额抵押。

其中，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。若债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权限度内就该担保财产优先受偿。

以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

《民法典》规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协商变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。因此，B项说法错误。

《民法典》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。通常情况下，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押。

而选项 A、B、D 的表述正确：

• A 项，债务人不履行到期债务，债权人应当按约定实现担保物权；
• B 项，第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿；
• D 项，第三人提供物的担保的，债权人可以就该担保物实现债权。

因此，C 项错误。

《民法典》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，如果债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

• A 项：共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。
• B 项：已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，且原租赁合同继续有效。
• C 项：以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限，而不是“不得超过已使用的年限”。因此 C 项错误。
• D 项：预购商品房贷款抵押的，开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

在商业银行发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产的抵押价值。房地产抵押估价通常由商业银行委托专业机构进行，费用由委托人承担。法律禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和结果。银行应当关注房地产市场价格变化，及时掌握抵押价值的波动情况。因此，在处置抵押房地产前，应委托估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

B 项错误。抵押权人若要在房地产抵押后对抵押人出租、出借或改变抵押物用途加以限制，必须在合同中明确约定，否则无权单方面限制。

• A 项：《物权法》规定，设立担保物权，应当依法订立担保合同。担保合同为主债权债务合同的从合同，主合同无效，担保合同一般也无效，但法律另有规定的除外。
• C 项：《城市房地产管理法》《担保法》《物权法》等法律规定，房地产抵押合同必须采用书面形式。
• D 项：担保合同被确认无效后，若债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

因此，正确答案是 B。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。

• 抵押人：是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。
• 抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

因此，房地产抵押的本质特征就是不转移占有。

根据《民法典》规定：

• 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押；
• 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也应一并抵押。

如果抵押人未依照上述规定将相关财产一并抵押，则未抵押的财产视为一并抵押。

因此，乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的建设用地使用权必须随之抵押，不能分离。

房地产抵押估价应当由具备房地产价格评估资质的机构承担。

房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

因此，正确答案为 D。

• 抵押人：是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。因此，抵押人既可以是债务人，也可以是第三人。
• 抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织，因此抵押权人是债权人。

综上，正确答案为 C。

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限，不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

划拨、租赁、代理等方式取得的土地使用权，不能适用此规则。

住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资。

• 缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的 3 倍。
• 具体标准由各地根据实际情况确定。
• 职工单位应当每年核定一次职工缴存住房公积金的工资基数。

因此，正确答案为 C。

住房公积金是一种由职工和单位共同缴存，用于解决职工住房问题的工资性福利制度。

其义务性、保障性和互助性，主要是通过住房公积金的信贷政策体现出来。

职工缴存公积金后，可以通过申请公积金贷款的方式，享受较低利率贷款，从而减轻购房负担。

住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，是指由直辖市、省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人、有关专家以及工会、职工、单位代表组成。

该委员会通过严格、规范的议事制度，实行民主决策，确保住房公积金管理的科学性和公平性。

住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，且缴存期限需达到6个月以上或12个月以上，并且处于正常缴存状态。

在之前贷款尚未结清的情况下，不得再次申请住房公积金贷款。

商业性个人住房贷款申请的受理、审批和发放流程均在商业银行内部完成，而住房公积金个人贷款的受理与发放委托给商业银行办理（部分城市则由住房公积金管理中心自主管理）。

但贷款审批环节根据《住房公积金管理条例》规定，由当地住房公积金管理中心负责完成。

D项错误。住房公积金管理中心的运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，该中心直属于城市人民政府，性质上是不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理和运作。

因此，D项中“以营利为目的”表述不正确。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作所在地设区城市上年度职工月平均工资的3倍，具体标准由各地按照相关规定执行。

另外，个人提取住房公积金时，免征个人所得税；个人住房公积金的利息所得同样免征个人所得税。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两大类，其中后者也是通过商业银行发放，又称为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

A项：与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。

B、C项：国内地俗称的“按揭”，是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为。虽然与我国香港地区的“按揭”制度在操作上类似，但与国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别。

D项：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的；若债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

E项：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押是以房地产作为抵押物，为债务提供担保的行为。主要类型包括：

• 预购商品房贷款抵押：购房人以预购商品房的合同权益作为抵押，申请贷款。
• 一般房地产抵押：以现有房地产作为抵押。
• 最高额抵押：为一定期间内连续发生的债权设定最高债权额的抵押。
• 在建工程抵押：以在建工程作为抵押，需符合法律规定。

至于 担保物权消灭抵押，并不是房地产抵押的类型，因此不正确。

依据《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押权：

1. 权属有争议的房地产；
2. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
3. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
5. 法律规定不得抵押的其他房地产。

因此：

• A（国有土地上依法取得的房屋）：可以抵押。
• B（以出让方式取得的土地使用权）：可以抵押。
• C（文物保护的纪念馆）：不能抵押。
• D（乡、村企业的厂房）：可以抵押。
• E（用于市政的房地产）：不能抵押。

房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人和抵押权人必须订立书面抵押合同。

《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押合同一般包括以下条款：

① 抵押人、抵押权人的名称或姓名、住所；

② 被担保债权的种类、数额；

③ 抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积及四至、所有权归属或者使用权归属等；

④ 抵押房地产的价值；

⑤ 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

⑥ 债务人履行债务的期限；

⑦ 担保的范围；

⑧ 违约责任；

⑨ 争议解决的方式；

⑩ 抵押合同订立的时间与地点；

以及双方约定的其他事项。

因此，选项 A（担保范围）、B（债务人履行债务的期限）、D（被担保债权的种类和数额）、E（抵押财产的相关情况）均属抵押合同条款。

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押权：

1. 权属有争议的房地产；
2. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
3. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
5. 依法不得抵押的其他房地产。

因此，学校教学楼、医院门诊楼、属于文物保护的纪念馆，以及未征得其他共有权人书面同意的写字楼，均不得设定抵押权。

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人在一定期间内将要连续发生的债权，用房地产提供担保的行为。

• A项：债务人不履行到期债务，抵押权人可以在最高额债权额度内优先受偿 ✅
• B项：最高额抵押设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保范围 ✅
• C项：最高额抵押的本质就是对“一定期间内将要连续发生的债权”提供担保 ✅
• D项：错误，最高额抵押财产可以由债务人或第三人提供，不限于债务人
• E项：错误，最高额抵押设立后新增的债权，不能自动转入最高额抵押的担保范围

房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点：

① 要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；

② 不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；

③ 定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

住房公积金管理的基本原则主要包括：

① 住房公积金管理委员会决策；

② 住房公积金管理中心运作；

③ 银行专户存储；

④ 财政监督。

其目的包括：

• 保障住房公积金规范管理；
• 保障住房公积金安全运作；
• 维护住房公积金所有人的合法权益。

住房公积金把住房改革和住房发展紧密结合起来，解决了长期困扰我国的住房机制转换问题和政策性住房融资问题。

其作用有：

1. 住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式，是改革住房分配制度的重要手段之一，把住房实物分配转变为货币工资分配，增加了职工工资中的住房消费含量，实现了分配体制的转换；
2. 建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房的有效需求；
3. 住房公积金制度为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款，促进了政策性住房信贷体系的建立。

住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同外，在业务运作上也存在较明显差异，主要表现在：

① 贷款对象不同：住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人。

② 贷款流程不同：商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程均在商业银行内部进行；住房公积金个人贷款则由住房公积金管理中心受理和审批，部分城市可委托商业银行发放。

③ 贷款额度、利率不同：住房公积金贷款在确定额度时，除考虑借款人还款能力外，还不得超过规定的最高贷款额度，由住房公积金管理委员会统一确定；贷款利率也低于商业性个人贷款。

《住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在 15个工作日内 办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。

税收的强制性是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面：

1. 税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力；
2. 税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚。

错误选项 D 中“税收征收完全是凭借国家拥有的法治权力”表述不准确，应为公共权力。

税收制度由纳税义务人（简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。

其中，征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即国家对什么事物征税。征税对象是区分征税与不征税的主要界限，也是区分不同税种的主要标志。

税率是指计算应纳税额的比例，即对课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率和定额税率三种。

税收的固定性又称确定性，是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。

征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即国家对什么事物征税。征税对象决定税收的征税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。

新建商品房买卖环节的税收：

• 卖方需缴纳：增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税；
• 买方需缴纳：契税、印花税。

因此，甲房地产开发公司销售住房时应缴纳的是增值税。

税收的无偿性是指国家取得税收时，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向纳税人的无偿索取。无偿性是税收的关键特征。

税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。

税收法律、法规及规章是税收制度的主体。

税收制度由纳税义务人（简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。在征税对象和税目（即具体的征税项目，复杂的税种需设税目）不变的情况下，征税额和税率成正比。

税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。

房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发收费和土地二级开发收费两类。

其中：

• 土地一级开发收费：政府规费项目主要包括土地补偿费、征收（拆迁）安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开发费、土地复垦费等十余项费用。
• 土地二级开发收费：规费用于房地产开发环节企业应向政府缴纳的费用，主要包括工程质监费、公共消防设施建设费、占道费、绿化费等。

征税对象又称课税对象，是区分征税与不征税的主要界限，也是区分不同税种的主要标志。

根据征税对象性质的不同，税种可以划分为五大类：

• 流转税
• 收益税
• 财产税
• 资源税
• 行为目的税

契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。

当房屋或土地的产权发生转移（如买卖、赠与、交换等），就需要缴纳契税。

契税的计税依据包括：

1. 国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；
2. 土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出让、房屋买卖的市场价格核定；
3. 土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据；
4. 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

契税采用比例税率，税率为3%～5%。由省、自治区、直辖市人民政府根据本地的实际情况，在规定的幅度内确定并报财政部和国家税务总局备案。

建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。保修期限必须符合法律规定。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限：

1. 地基基础和主体结构工程：为设计文件规定的合理使用年限；
2. 屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏：5年；
3. 供热与供冷系统：2个采暖、供冷期；
4. 电气管线、给排水管道、设备安装：2年；
5. 装修工程：2年。

房屋建筑工程保修期自竣工验收合格之日起算。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

• A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税，个人所有非营业用的房产免征房产税。
• C项，个人所得税是对中国境内有个人所得的居民以及来源于中国境内所得的非居民个人征收的一种所得税。
• D项，城镇土地使用税是对使用城市、县城、建制镇和工矿区国有土地的单位和个人征收的一种税。

因此，购房行为应缴纳的是 契税。